上海
链家左晖:中国城市群发展呼唤新的住房供给体系
2018-03-25 11:22 | 浏览:842次 |

3月24日,链家集团董事长左晖受邀参加第十八届“中国发展高层论坛”,在下午“城市群与房地产市场新方位”的分论坛中,以“人口的再分布与住房市场的再平衡”为主题发表了演讲,并结合我国城市群规模及人口发展趋势,针对如何建立面向未来的住房供给体系提出了自己的观点。

人类历史上最大的一轮城市化

  “今年是改革开放40周年,在过去的40年时间里,整个中国完成了人类历史上最大的一轮城市化进程,从1978年到今天,完成了6.4亿人口的城镇化,相当于是2个美国、5个日本的人口。并且中国完成城市化的速度非常快,美国从10%到50%的城镇化率用了80年时间,我们用了30年就完成了这个过程。”左晖在讲话中表示,“中国的城镇化率,实际上是高度的集中,到今天为止,我们城市人口主要还是集中在东部沿海的大型的城市里边”。

  在过去40年时间里,中国人均居住面积从6.7平方米已经增长到超过36平方米,存量面积从6亿增加到250亿平米左右。在左晖看来,整个大的城市化过程中,住宅产业为了应对这样一个城市化的浪潮是有三大核心特点,第一是住宅的总体需求大量释放,第二住宅需求大量集中地释放,第三是大量集中地释放在少数城市。

  中国进入城市群发展阶段

  左晖认为,房地产市场40年的发展,对整个中国经济发展都起到了非常关键性的作用:“第一,自1998年房改后,中国开启了大规模的建设浪潮;第二,居住条件得到了显著改善;第三,住房的成套率发生了很大的变化,今天已经到了90%以上;第四,今天的户均住房套数也在发生变化,‘房户比’这个指标各个地区分布是非常不均衡的,比如上海(楼盘)、北京(楼盘)房屋和户数比是0.85;第五,住房基本上实现了可支付,尽管涨幅比较高,但基本上实现了可支付的问题。”

  “今天正在走向一个从城市化到城市圈发展的明显态势,我们估算未来在整个中国,城镇人口规模从7亿到10亿的过程中,可能会有超过20个的超大城市圈。”左晖在会中提到,在城市圈的发展过程中,存在各种各样的问题,房价上涨、交通拥堵、效率降低等等。但,更高的城市密度往往意味着更小的环境压力。高密度本身并不意味着必然的高房价,也并不意味着必然的交通拥堵。

  左晖强调,“从全世界范围来看,城市人口发展都是先集中再分散然后再次集中,我们看到美国很多大企业都往城市中心转移,所以我们也会发生这样的变化。再比如日本东京晚上白天的人口比大概85%左右,晚上的人口相当于白天人口的85%,这个比例非常重要。以北京望京区域为例,从10年前的很不好的规划,到今天非常好的发展,这都是城市圈的发展过程”。

  建立面向未来的住房供给体系

  在城市圈发展的背景和基础下,如何建立面向未来的住房供给体系呢?左晖提出了他的5个看法。

  “第一,建立一个有弹性的住房供给体系非常重要,这不仅仅是供给规模的问题,还是供给弹性的问题,因为住房的需求,释放的节奏不太一样。并且我们最近也反省这个问题,过去10年对于住房的宏观调控,是加强了变化还是减弱了变化?怎么让供给更弹性?一方面是增加土地供给,另一方面是新房、二手房、租房的‘三管齐下’。”

  “第二,建立更加包容的住房政策。今天中国大概有2亿的流动人口,现在的补贴也大多是补贴到高学历的年轻人,而不是低技能的人口身上去,我们认为未来2亿人口的聚集,对于城市来说不仅仅是成本,更意味着竞争力。”

  “第三,租购并举,这个‘并’,我们怎么把租跟购连接,今天来看,主体还在C端,包括美国、日本,80%的租赁是由C端解决,所以我们怎么更好的把二者进行连接。”

  “第四,一二手房并重,2017年超过18个城市的二手房交易量超过了新房。北京、上海这样的城市二手房交易和新房交易已经达到了4:1。”

  “第五,今天在一线城市里建立可循环的再生体系非常重要,北京和上海大概都有两百万套中心区的住宅,这种住宅的流通率大概一年千分之一左右,怎么样让这些住房产生新的活力,这也是非常重要的”。



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