上海
邓海清:楼市泡沫有限 中国房价尚远未见顶
[时间:2016-10-14 22:26:45 | 浏览:771次 | 来源:大公网 | 作者:邓海清 ]

图:有分析认为,尽管随着新一轮房地产调控政策出台,但中国房价距离出现“历史大顶”仍然很远  中新社


   文| 九州证券全球首席经济学家 邓海清   

   大公财经10月14日讯 在“有效控制特大城市新增建设用地规模”政策没有改变之前,一线城市的房价扭曲将长期存在,房地产调控只能导致短期价格波动,而无法从根本上改变一线城市房价的长期上涨趋势。   对于中国房地产问题,主要有两种分析方法:一种是从宏观角度,另一种是从估值角度。从宏观角度来分析,市场主流的分析框架是“人口流动+货币现象”,其本质是认为房地产价格由需求决定,而需求分为两部分:刚性需求和投资需求。其中,“人口流动”对应“刚性需求”,“货币现象”对应“投资需求”或者反映价格泡沫程度。   其中,“人口流动”又包括两部分,一部分是“老龄化”,一部分是“城镇化”,这两部分共同决定了城市人口的变化,市场默认城市人口的变化可以代表房地产的需求变化。   目前有观点认为,中国进入老龄化时期,城镇化接近尾声,货币超发、加杠杆是房价上涨的主要原因。随着新一轮房地产调控政策出台,中国房价将出现“历史大顶”。对于上述观点,我们持否定态度:不能简单地认为高房价就是“房地产价格泡沫”。中国一线城市的高房价本质上是“产业集聚、资源集聚导致的特大城市化倾向”(决定需求)与“严控特大城市规模”(决定供给)之间的矛盾。下面重点分析其中的误区。   老龄化无碍房价涨   在宏观层面,“老龄化”一直是论证中国房地产市场“历史大顶”的重要依据。很多观点认为,“老龄化”导致适龄购房人口占比下降,进而导致房地产需求下降,进而导致房地价格下跌。上述观点的主要证据是日本,日本70年代之后人口老龄化加速,最终导致了日本80年代的房地产泡沫破裂,同时日本房价近二十多年一蹶不振。   上述理论和证据是不是看起来合理、很充分?但事实并非如此。从全球数据来看,“老龄化”与房地产价格基本没有关系,日本更可能是一个特例。   先看美国,老龄化完全无法阻挡房价上涨。美国1990年之后老龄化明显加剧,适龄购房人口占比持续下降,但美国房价上涨并未停止,甚至出现加速趋势。即使次贷危机房价阶段性下跌,目前房价也已经涨回危机前的水平。再看英国,1990年之后老龄化加速,2000年之后适龄购房人口占比下降,英国房价却一路上涨。同样经历次贷危机阶段性大跌之后,目前房价已经涨回危机之前的水平。   从上述例子可以看出,“老龄化”决不能与“房价下跌”画等号。如果简单地看图说话,我们能得到的结论反而是:美国、英国房价均呈现长期上涨趋势,无论老龄化与否,甚至无论经济危机与否。   城镇化比率增速慢   城镇化率接近尾声也一直是看空中国房地产的重要理由。但真实情况是,从国际经验来看,完全得不出“中国城镇化接近尾声”的结论。   目前中国户籍城镇化率不足40%,显然距离城镇化结束还有相当远的距离。不过,户籍城镇化率对中国的城镇化程度存在明显低估,特别是对于三四线城市而言。由于户籍制度的原因,很多农民已经在三四线城市购房,但不愿放弃农村户口,因为农村户口相对三四线城市户口更有价值。   如果不看户籍城镇化率,而是看常住人口的城镇化率,中国2015年城镇化率也仅为56%,远低于发达国家,也低于部分发展中国家。相比之下,美国城镇化率80%,日本城镇化率93%,德国城镇化率75%,法国城镇化率80%,英国城镇化率82%,韩国城镇化率82%。即使看发展中国家,俄罗斯城镇化率75%,巴西城镇化率86%,南非城镇化率64%,中国城镇化水平在发展中国家中依然算低的。   从中国城镇化率的增速看,也完全得不到城镇化接近尾声的结论。1996年-2015年,中国每年城镇化率增长速度均为1.3%左右,最新的2015年城镇化率增速仍然为1.33%,城镇化率增速最低的年份也达到了1%以上,中国显然还处于城镇化的趋势之中。   按照国际经验,无论是发达国家还是发展中国家,城镇化率至少要达到70%以上,城镇化才算接近尾声。目前中国为56%,距离70%还有14%的距离。中国过去平均每年城镇化率提高不超过1.5%,这意味着中国距离城镇化结束至少还有10年的时间。

分享到:
】【打印关闭】 【返回顶部
[上一篇]独家∣多家大行四季度信贷额度告.. [下一篇]上海出台“新六条”遏房价狂飙 增..

相关栏目

热门文章

·房地产税要来了!收入将全..
·邓海清:楼市泡沫有限 中国..
·上海出台“新六条”遏房价..
·独家∣多家大行四季度信贷..

最新文章

·独家∣多家大行四季度信贷..
·邓海清:楼市泡沫有限 中国..
·上海出台“新六条”遏房价..
·房地产税要来了!收入将全..

推荐文章

惠居客 www.huijuk.com 版权所有
copyright © 2011-2015 All Rights Reserved 《中华人民共和国电信与信息服务业务经营许可证》编号: 沪ICP备15052229