上海
2019年最新楼市走势分析研判
2019-03-03 17:23 | 浏览:2355次 |

2019年2月部分城市出现了小骚动,成交量有所回升,另一方面,各地房企又在打折促销裁员,这市场到底发生了什么?2019年市场会如何走?看看下面的分析。

政府限制房价过快上涨的手,依旧摁的死死的,所以作为购房者,也就没必要被舆论裹挟了。小阳春,不过是中介炒作、开发商促销到位,以及情绪躁动的三方合谋罢了。楼市小阳春?郁亮说:不要寄希望于触底反弹,要做好长期准备。


判断楼市即将大涨的三个关键指标:信贷政策、供求关系、市场情绪。重点:以上三个指标是依次传导的,有一定的扩散时间,从信贷到供求,最后影响到整个市场情绪。


这个春天,楼市比想象中更复杂。


这两周,“深圳8000万豪宅秒光”、“广州再出新地王”、“燕郊楼市回暖”、“南京3000人看房团”的消息不断刷屏,似乎“楼市小阳春”已经到来,“金三银四”已在路上。


然而,三大房企不约而同有所动作。就在2月最后一天,恒大宣布全国住宅都可9折出售,而媒体报道某大房企开启大规模人员调整,有部门已确定裁员50%。与此同时,万科郁亮在内部邮件中再喊“活下去”,表示宏观形势比想象中更严峻。


与市场的蠢蠢欲动相比,身在局中的房企却一个比一个谨慎。这意味着什么?


01 打折、裁员与活下去


2月25日,万科周刊曝光了郁亮的内部邮件。郁亮指出:不要再寄望于“触底反弹”宏观形势不复以往,不是过了今年、明年就会好转,我们需要做好长期准备


2月27日,恒大召开全集团营销会议,除了要继续“全员营销、员工卖房”的模式之外,同时表示:全国所有在售项目住宅可有9折优惠(受备案价影响价格除外),商铺8折优惠。


2月28日,据澎湃新闻报道,碧桂园已开启大规模人员调整,不断有区域和员工被洗牌出局,有部门已确定裁员50%


02  三大指标:楼市是冷是暖?


楼市向来是一个炒作盛行的市场。


“南京3000人抢房”

“燕郊一夜暴涨7000元”

深圳8000万豪宅秒光


市场究竟有没有回暖?关注的是销售数据、土地市场和二手房这三个指标


先看销售数据1-2月全国商品房销售面积同比下跌10%,比去年第四季度的下跌2%显著扩大。3月跌幅料进一步扩大至10%以上。


再看土地市场,火热也只是局部现象,全国整体土地市场热情仍有待恢复。2019年1月,全国300个城市土地出让金总额为3266亿元,环比减少39%,同比减少15%。而上年同期,300城市土地出让金同比增长了43%。与此同时,全国多个省市下调卖地收入预期。四川预计2019年土地出让收入会缩水38.2%,重庆预计其政府性基金(90%都是土地出让金)缩水33%,浙江预计2019年政府性基金收入下降20.9%。


再看二手房,部分一二线城市市场回暖,但市场仍在底部运行。根据易居房地产研究院报告,2019年1月,北京、深圳、杭州、成都、南京、厦门、苏州、青岛、无锡和金华10个城市二手房成交量为5万套,环比增长0.5%,同比下降6.4%,仍然低于2012年以来的月平均成交套数(5.6万套),二手房成交量仍处于低位盘整态势。


2月份的整体数据尚未出来,但与某些楼盘“日光式”的营销相比,无论是北京还是深圳,二手房无论是均价还是成交量,都未出现明显反弹。但过去回调已久的北京、厦门以及燕郊等地区,市场的确已经企稳。


03 两个政策:触底反弹可能性有多大?


“楼市小阳春“是典型的人造概念,今年楼市有没有希望触底反弹?这里的底包括市场底和政策底。市场底不容易判断,但政策底毫无疑问已经触及。


2018年12月,住建部明确表示,要稳地价稳房价稳预期。


同月的中央经济会议则指出,要因城施策,分类指导,夯实地方政府主体责任。


而在2019年2月,央行在货币报告中,悄悄删除“中性”和“货币总闸门”的表述。


这里有三层政策含义:


一是,稳楼市已经成为2019年的重要任务。

二是,楼市调控将向“一城一策”转变。

三是,宽货币已在路上。


楼市会逐步企稳,但会否触底反弹,乃至重拾上涨趋势,关注两个指标:限购限贷会否宽松,货币政策会否进一步宽松,同时对房地产的信贷限制有所放松。


没有楼市调控实质性的宽松,没有货币之水源源不断的支撑,触底反弹的可能性就不大。



04 楼市大势之变:三个判断



是楼市的大形势之变,郁亮对此做出了三个判断:


一是宏观形势。宏观形势并不乐观,“L”型走势尚未探底,一般预计到2020年左右才有可能见底。


二是人口形势面临“少子化”挑战。2018年,我国出生人口1523万人,与2017年的1723万人相比,整整少了200万人;与2016年的1786万人比较,足足少了263万人。


三是行业本身也面临挑战。一方面,住宅全面短缺时代结束,政策层面继续坚持“房住不炒”的基调;另一方面,行业集中度上升,头部企业间竞争激烈,而企业转型更非易事。



05 四个结论


每年三月,都是楼市调控政策的重要变局期。这个时间点,来自各个层面的试探总会层出不穷,各种人为炮制的小道消息也会不胫而走。


其一,房地产企业的谨慎,不是过度反应,而是对危机的未雨绸缪。


其二,2019年的重点是防跌,目标是稳楼市。


其三,楼市会否触底反弹,重点观察三个指标和两个政策。


其四,重点关注“一城一策”的落地。


过去全国的普惠性上涨,不仅得益于政策与货币的全面宽松,而且也与经济发展和收入增长的基本面息息相关。如今,基本面变了,政策空间弱了,金融风险大了,楼市的选择空间自然就小了。


市场有风险,投资需谨慎,无论是股市还是楼市,都是如此。


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