上海
2018年度50城房价涨幅偏离度为-66%,调控效果初显
2019-03-14 17:39 | 浏览:516次 |
报告摘要

1、 2011年至2018年50城房价年均复合涨幅为7.6%。2018年50城房价同比涨幅为2.6%,一线城市涨幅为-0.4%,二线城市涨幅为3.6%,都市圈三线城市为-2.0%,非都市圈三线城市为11.4%。其中,日照、宜昌和昆明涨幅最大,分别为25.0%,20.0%和19.1%。房价上涨的城市数量占八成。


2、 2018年50城房价涨幅偏离度为-66.4%,一线城市为-103.2%,二线城市为-55.0%,都市圈三线城市为-128.7%,非都市圈三线城市为44.0%。


3、 从各城市的房价涨幅偏离度来看,昆明、南通、大连和宁波偏离度在150%以上,分别为211.8%,205.3%、188.0%和154.6%。偏离度为正的城市数量与偏离度为负的城市数量相等,均为25城。

2018年昆明和大连等城市房价涨幅正向偏离,且偏离程度相比2017年增大;成都和厦门等城市房价涨幅负向偏离,且偏离程度增大;南通和烟台等城市房价涨幅正向偏离,但正向偏离程度减小;合肥房价涨幅负向偏离,但负向偏离程度减小。


数据来源:易居研究院、CRIC


一、房价涨幅偏离度的计算方法


本报告内的房价数据为全国50城新房住宅价格,并结合二手房价格走势进行处理,以剔除限价政策以及统计方式问题对新房价格的影响(主要在2016、2017、2018年),更加贴近真实市场情况。


其中,R为年均复合涨幅; 为各年份房价同比涨幅;N为需要计算的年份数,本报告为7年(共7个同比涨幅)。年均复合涨幅的含义为:以2010年为基数,房价达到2018年的价格,以复利计算,平均每年的房价涨幅。由于房价年数据长度有限,因此在计算偏离度时不采用相同时间窗口滚动的年均复合涨幅,而仅计算2010年至今的固定年均复合涨幅。由于此时间段内房地产市场性质并未出现根本性的变化,因此可作近似替代。


本文所选50城包括4个一线城市:北京、上海、广州、深圳;28个二线城市:苏州、福州、南京、青岛、杭州、南宁、成都、南昌、武汉、长沙、重庆、西安、厦门、兰州、合肥、宁波、贵阳、济南、大连、海口、天津、西宁、沈阳、郑州、乌鲁木齐、太原、石家庄、昆明和哈尔滨;6个都市圈三线城市:东莞、佛山、惠州、南通、无锡、珠海;12个非都市圈三线城市:洛阳、三亚、韶关、芜湖、徐州、烟台、宜昌、扬州、温州、日照、莆田和金华。


二、50城房价涨幅


根据计算公式,2011年至2018年50城房价年均复合涨幅为7.6%,略高于GDP年复合增长率7.5%,说明2011年后全国房地产平均回报率高于GDP增长率。


回顾历史,2010-2014年间,房价涨幅低于年均复合涨幅,因为2010年全国房地产经历了一轮大的上涨,此后房价平稳增长4年,2015年再一次开始大的上涨周期;期间仅2012年房价涨幅为负,为-2.0%,主要由于房地产调控从紧导致成交下滑,再加上房地产企业有大量债务密集到期,资金链紧张,同时全国库存量处于高位,导致房价低迷。2016年涨幅大幅扩大至33.4%,此时一线城市、强二线城市及都市圈三线城市已开始相继大涨,房价涨幅达到峰值。一线、强二线城市2016年后纷纷出台一系列限地价、房价的调控,新房成交价格被严格控制,三线城市交投仍较活跃,但体量较小,因此2017年房价涨幅回落至年均复合涨幅附近。2018年全国房地产市场进一步降温,主要领涨板块为非都市圈弱三线城市,房价涨幅进一步回落至2.6%。2019年开年全国地市、楼市成交量均处于冷却状态,前期轮动的上涨的二线城市、三线城市陆续进入调整阶段,预计2019年房价涨幅将继续收窄甚至转负。


从各类城市房价增速走势来看,一线城市该房价涨幅从2015年率先开始扩大,主要由深圳领涨,2016年涨幅达到48.2%,是四类城市中涨幅最大的类型;二线城市房价涨幅从2015年的17%大幅扩大至2016年的27.8%,随后逐步收窄;都市圈三线城市房价涨幅从2016年大幅扩大至26.1%,2017年达到27.8%的峰值,2018年迅速回落至-0.4%;非都市圈三线城市房价2016年基本保持不变,2017年涨幅达到29%,2018年涨幅回落至11.4%,但仍强于其他三类城市。本报告内非都市圈三线城市样本中多为城市群城市,而2018年领涨城市主要为非城市群弱三四线城市,因此房价涨幅相比2017年有所回落。这四类城市房价涨幅走势与该轮房地产上涨周期板块间的轮动情况基本吻合,即由一线城市向二线城市、都市圈三线城市,最后向非都市圈三线城市蔓延。



进一步来看各城市2018年的房价涨幅,日照、宜昌、昆明、芜湖、贵阳、金华和南通7城涨幅在15%以上,其中日照和宜昌分别达到了25%和20%,此类城市主要为非都市圈三线城市及弱二线城市,符合本轮房地产的板块轮动规律,属于最后一类上涨的城市。 厦门、成都、福州、石家庄、上海、天津、郑州、济南和北京等城市跌幅居前,其中厦门和成都分别达到了-11.6%和-8.3%。厦门属于本轮上涨中投机比较严重的二线城市,2016年涨幅达到了49%。此类城市主要为一线城市及强二线城市,属于板块轮动中较早上涨的城市类型,同样较早下跌。


2018年房价上涨的城市数量占总样本的78%。其中,房价涨幅在15%以上的城市占14%;涨幅在10%-15%的城市占26%;涨幅在5%-10%的城市占18%;涨幅在0%-5%的城市占20%。房价下跌的城市数量占32%。预计进入2019年后随着三线城市的轮动上涨结束,房价下跌的城市或将增加。


三、50城房价涨幅偏离度


根据2011年来的50城房价年均复合涨幅,可以算出历年房价涨幅的偏离度。房价涨幅偏离度的走势与房价涨幅的走势高度相关,因为偏离度计算的分子端为历年房价涨幅,而分母端的年均复合涨幅为固定值,因此当房价涨幅大幅波动时,也对应着其偏离度的大幅波动。

从图3可知,2016年50城房价涨幅偏离度达到了338.2%,涨幅严重过高;2017年偏离度迅速回落至0轴附近(-14.8%);2018年房价偏离度进一步下行至-66.4%,该数据表明2016年房价暴涨后,2017年和2018年房价涨幅收窄至年均复合涨幅之下,但尚未转负,随着全国各板块的轮动上涨结束以及2019年政府工作报告继续稳定房地产市场的政策基调,预计2019年房价涨幅将继续保持负偏离,且负偏离度大概率进一步扩大。



从四种城市类别的房价涨幅偏离度来看,一线城市2015年至2017年连续三年偏离度为正,其中2016年偏离度达到283.4%,2018年进入负向偏离区间,预计2019年将继续维持负偏离,但偏离程度降低。二线城市在2016年偏离度为246.4%,略小于一线城市;2018年其偏离度回落至-54.9%,高于一线城市和都市圈三线城市,二线城市总体偏离度波动幅度小于其他类型城市。都市圈三线城市偏离度2016年与一、二线城市接近,为270.8%;2017年其偏离度继续上升,达到294.4%,为四类城市中最高;2018年大幅回落至-128.7%,为四类城市中最低;都市圈三线城市房价涨幅偏离度的大幅波动说明该类城市投机现象更加严重,房价波动大。非都市圈三线城市2016年偏离度为-85.1%,2017年偏离度上升至264.6%,2018年相比其他城市仍保持正偏离,但数值下降至44%。从走势规律上来看,2019年非都市圈三线城市房价涨幅偏离度将大概率进入负区间。从政策上看,目前棚改货币安置政策已经转向,主要受棚改货币及去库存政策推动的多数三四线城市2019年将进入调整阶段,随着房价的调整,偏离度将转负。


从各城市的房价涨幅偏离度来看,昆明、南通、大连和宁波偏离度在150%以上,分别为211.8%,205.3%、188.0%和154.6%。偏离度为正的城市数量与偏离度为负的城市数量相等,均为25城。预计在2019年,2018年房价跌幅偏离度较大、较早开始调整的的一二线城市,如上海、厦门等,其跌幅或将收窄。而大部分刚进入调整阶段的三线城市以及调整较迟的二线城市其房价跌幅偏离度或将进一步扩大。



为了更直观的体现房价涨幅偏离度的变化情况,我们计算了2018年的偏离度同比差值(2018年偏离度减去2017年偏离度),反映的是2018年相比2017年的偏离度变化方向。若同比差值为正,说明2018年房价涨幅偏离度正向变化,具体可以变现为负偏离减小、正偏离增大或由负偏离变为正偏离;若同比差值为负,说明2018年房价涨幅偏离度负向变化,具体可以变现为负偏离增大、正偏离减小或由正偏离变为负偏离。


2018年50城中仅有苏州、大连、日照、昆明、太原、合肥和兰州7城同比差值为正,其中苏州最大,达到100%,其余6城除兰州外差值均在40%至50%之间。该类城市主要为二线城市,其中苏州和合肥为本轮房价上涨周期二线城市中最早上涨,且于2017年率先开始较大幅度调整的城市;而大连、兰州、昆明和日照主要为弱二线和非都市圈三线城市,属于较晚上涨,并在2018年房价仍有较好表现的城市。绝大部分城市偏离度同比差值为负的情况说明2018年全国房价上涨速度大幅趋缓。  



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