上海
注意!用这种方法判断上海楼市冷暖,会错失买房机会
2019-03-16 19:05 | 浏览:615次 |

2019年1月至今,已有30多个项目开盘,仅16个项目发布东方公证处公示摇号结果。在这些开盘项目中,仅桐南美麓、首创天阅滨江和泰禾大城小院三个项目认筹比超过100%。


其余的项目可能由于各种原因没有对外公布。



2019年1-3月开盘摇号结果



去年逢出必火的前滩项目,在今年也遇到了首个“日不光”项目东方悦耀。620套房源,480组认筹,与此前区域项目无法比拟。


不止前滩在今年“败下阵来”,内环项目开盘也并不很理想。位于浦东陆家嘴的邑·滨江开盘120套,认筹了55组。融创领馆壹号院开盘159套,认筹了91组……


其实,早在2018年下半年开始,内环项目的开盘结果就已经下滑。地理位置非常有优势的项目也无法阻挡市场观望情绪。



2018年内环内部分项目开盘摇号情况


是何原因造成楼市开盘结果很难看呢?


1、面粉价格过高,导致面包价格上涨。在2016年土拍市场有一批“地王”,成交楼板价远高于起拍楼板价。这些地王入市后,由于拿地价过高,导致销售价格超出市场预期和接受度,导致滞销。


2、大批量房源入市,可供客户选择的机会变多。最近所谓“楼市回暖”的论调,其实是供应量逐渐放大。随即出现了粥多僧少的状况,客户观望态度逐渐变浓。只有真正的好房子市场才会买单。而大部分客户总希望价格或许能再降一点,后续或许还有更好的房子出来……


3、2018年夏天开始执行同一时间只能认筹一个楼盘”的规定。也就是说,那些吃着碗里,看着锅里成为了不可能,这直接导致了诸多项目认筹结果变差。很多客户宁可一个也不认筹,继续观望。


4、还有一个重要原因:超高的认筹门槛尤其是市区高总价的项目,高额的认筹金额加上限购政策,让那些“豪宅”开盘变得愈发艰难。比如,九龙仓滨江壹十八,个人认筹金700万元,首套房存款证明资金1200万元,二套房的存款证明资金为2400万元。短时间要凑足一笔认筹金,难度是真实存在的。




说实话,客户明知这些项目开盘卖不完,那客户为何还要再花大笔资金去认筹呢?为何不等项目开盘后再慢慢挑选房源呢。


以上这些原因造成了目前众多项目开盘认筹情况略显冷清的情况出现。


这里举个有趣的例子——


2018年有一个深藏不漏的项目,徐汇公园道壹号虽然当时已经取证了,但售楼处大门仍旧紧闭。最后开盘结果是,推出418套房源,认筹人数148人,认筹比35%。可以说这个数据非常惨了。


但随后发生了反转。


通过网上房地产查询发现,该项目在后面陆陆续续销售,目前只剩下105套房源。难道你能说销售情况不佳吗?




这样看来,有很多项目存在被“误杀”的现象。


我们如果单纯的看认筹比是不够全面客观的。


市场是最好的“验金石”,客户是自带“放大镜”品测每一个项目的。购房对老百姓而言是一件大事。需要考虑到地段、价格、产品品质、物业服务等一系列因素。单纯从某一阶段的认筹量来衡量一个项目,虽然有一定的原因却不够全面。


目前新房市场,出现“开盘XX小时售罄”的盛况已经不多了,这样的时代已经和我们挥手告别了。难道就不买房了吗?


换个角度看,其实目前的状态说明了上海的房地产市场已经回归了理性,也给购房者们更多的理性环境去考虑到底要不要下手。


最后知房君想说,良性的市场请珍惜:供销合理,没有疯抢,理性购房。



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