上海
苏州最新楼市调控政策解读及苏州楼市走势分析
2019-05-14 07:24 | 浏览:287次 |

坊间及网上盛传了近半个月的苏州调控政策终于在昨天(5月11日)落地,之前 被舆论影响的市场情绪和购房心态也随之尘埃落定。这一次调控,苏州来真的了。

此次调控政策划重点:

新房三年限售:园区全域、新区部分重点区域(东起京杭运河,西至珠江路,南至竹园路,北至邓尉路)即狮山板块新房限售;

二手房五年限售:园区二手房市场交易的产权房需要满五年才能进行转让;

土地:超过市场指导价5~10%需工程竣工验收后方可申请预售许可。将土地竞价超过市场指导价10~25%后转为一次报价出让方式。

优化完善住房学位政策:园区和其他市(县)、区根据情况结合实际情况优化完善施教区内住房的学位政策。

人才优先购买政策:园区全域内,房地产开发企业应当将预(销)售许可建筑面积50~60%的住房,优先出售给在苏州工业园区就业、创业并在本市无自有住房的人才。

从2016年开始,苏州楼市调控政策陆续出台,从限购、限价、限贷、到现在的限售,政府“四限齐活”以稳定苏州楼市,坚持中央房住不炒的定位。

2017年初开始,全国多个城市颁布限售政策,但苏州市区一直迟迟没有动作。时隔两年,在部分限售城市的“首批限售(2年)房源已经解冻”、部分城市放开限售的时刻,苏州宣布加入限售大军。

苏州克而瑞分析师对本次调控政策解读如下:

稳地价

将土地出让报价条件从定值调整为区间设置,区间设置为超过市场指导价5~10%,“现房销售”的阈值将降低,房企的竞价空间必然被进一步压缩。实则是为了控制地价,提醒房企谨慎拿地

2019年以来市区几场土拍部分板块的楼面地价屡次被刷新,土地市场作为楼市的风向标,政府从源头上收紧土地政策,进而促进苏州楼市的健康发展。

一区一策、针对性调控

本次调控并没有“全市一刀切”,仅针对园区和新区狮山板块。众所周知,园区和新区狮山板块是苏州楼市最热门的两大区域,近半年来,苏州地市和房市的热度持续走高,以园区和新区狮山尤甚:土地市场高价地频出,房价领涨全苏州, 千人排队抢房、新盘即开即罄……在这样的市场环境下,针对这两个区域进行新房限售三年、园区二手房限售五年,以此整顿这两个区域市场的投机和跟风行为,来倡导购房者理性购房

可见政府通过对这些热门区域的调控,旨在对这些区域楼市进行降温。 此次调控响应中央“房住不炒、一城一策、 因城施策”的号召,甚至做到了针对性很强的“一区一策”,如后期市场热度持续走高,不排除调控持续加码的可能性。这样来看,此次 限售只涉及两个热门区域,也是为后期的调控加码留有余手

利好人才购房,鼓励人才定居苏州

人才优先购买政策,是政府鼓励人才定居苏州的一项重大举措。

人才是一个城市的核心竞争力,近几年,随着苏州产业和人口的升级,苏州在人才引进上一直给予优厚的购房政策。4月22日吴中人才新政提出每年提供一定数量房源面向优质高科技企业和高层次人才定向优惠出售;给予优购房实际销售价格20%-30%不等的折扣奖励。

给予人才优惠的购房政策,势必将吸引更多的高层次人才入驻苏州,这是一种“筑巢引凤”的行为,未来的苏州园区将是精英人才聚集地,无形中也助推园区楼市的价值走向新巅峰

梳理此次调控的影响,克而瑞苏州房产测评分析师认为:

影响一、园区和新区狮山市场需求应声而落

该项政策对于在新区和园区短期投资炒卖行为会有立竿见影的打击效果,短期内投机型购房需求将被抑制, 自住客户将改变之前的非理性购房态度,进而谨慎地挑选房源。园区和新区 市场的需求量将会锐减,房价趋于平稳和健康。

园区全域限售,新房三年,二手房五年,还是比较严苛的。有网友戏称“不动产”变成了“不能动的”资产!园区二手房的接盘率将大为降低,市场热度也应声而降。

同时置换客户的变现周期将大大拉长,不管对于新房还是二手房的成交,都会带来明显降温。

影响二、非限售区域市场需求或增加

限售区域的大量投资客将会流向不限售的其他几个区,将直接带动姑苏、吴中、相城、吴江和新区其他板块市场需求量的增加,一定程度上刺激这些非限售区域的房价,从趋势来看,这些非限售区域的房价或将呈现上涨态势

影响三、房企在苏拿地态度开始谨慎

房企对整个苏州土地市场的预期由此前的乐观转向谨慎,尤其在园区和新区狮山板块拿地态度愈加谨慎,同时在其他非限售区域拿地也保持理性,土地市场将有所降温。

房企购房者将如何应对?

调控之下,对于购房者而言

自住客(包括首次置业客户和改善型客户)尤其是作为政策鼓励和保护的对象的刚需族,仍可以在市区范围内选择合适的楼盘入手

对于投资客而言,尤其是短期内投机炒房的客户而言,是调控政策的重点打击对象,考虑拿到园区和新区狮山房源的产证三年内就抛售的短期投机炒作行为可以休矣;但如果可以接受中长期持有,园区和新区狮山作为苏州两大核心区域,房价将会随着区域价值的提升还将有进一步上升空间,一些优质楼盘仍存在投资价值。但无论如何,由于未来政策和市场的不确定性,投资还是要谨慎。

对于房企而言:

从投资拿地角度来说,在调控严苛、高度讲政治的苏州市场上,房企拿地应该更为谨慎,尤其是在2016年-2017年还有数十宗高价地尚未解套的背景下,苏州土地市场有机会但也有陷阱

从产品打造和营销角度来说,面对已经进入改善时代品质为王的苏州新房市场,客户需求精研产品品质的打造是房企始终应该坚守的重心。


结语

从三月份至今的苏州楼市来看,新区浒墅关板块、科技城板块和吴江吴江运东板块的楼市也是如火如荼,多个楼盘开盘推新销售火爆,这些新晋热门板块将吸纳限售区域的大量外溢客户,市场热度将会延续。

总的来说,此次调控是政府针对过热的区域楼市采取的一剂镇定剂,通过一系列调控政策来稳地价、稳房价、稳预期,打击园区和新区狮山短期炒房行为,让房企理性拿地,从而促进苏州房地产市场的健康稳定发展。

但是从力度上来看,仍留有余地,可谓“温柔一刀”。新晋的热门板块是否会因接下来楼市过热而迫使政府被动降温,一切皆有可能

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