上海
干货:新区买房机会和坑并存,该如何辨别?
2019-07-23 14:17 | 浏览:2933次 |

前日里,在家翻看新闻,作为地产从业者,深圳卫视有一条新闻非常吸引眼球。

深圳并非没有土地空间。

其中的例子便是光明区。今年3月,光明科学城启动区土地整备项目,22天签约,28天腾空,不足一个月的时间,整备出182万平方米土地。


借此,我们来聊一聊两个问题,一个是城市到底有没有地的话题。


另一个话题则是从第一个问题衍生出的,关于要不要去赌新区的问题。

利用效率

聊新区之前,我们先聊聊土地和土地利用效率。

作为中国最年轻的一线城市,深圳早在八九十年代其实就已经把罗湖建设的非常繁华,老街国贸地王大厦,承载了很多人的记忆。

随着时间推移,福田南山崛起,关内土地越来越少,整个城市的土地中心放在了关外和填海,龙岗龙华也基本处于大面积建成的阶段。

本身就不足2000平方公里的土地,加上飞速的城镇化和生态保护红线,无论是百姓还是媒体都把深圳没有地、深圳土地困局挂在嘴边。

而事实上,虽然深圳的城市面积与其他一线城市相比来说偏小,但还不能说没有空间,实际上,深圳面临的问题是国土空间挖潜不够。


以文首新闻中的例子来看,利用效率低是最大的问题,不谈商住和生态,仅仅看工业区,深圳工业区就有高达7200个,而平均毛容积率约为1.4,平均建筑层数4层。

相较于容积率三四五的住宅,容积率八九十的商办来说,土地的利用率低的可怜。

再比如,土地闲置,按照目前全市的清查情况,全市已批未建的土地面积超过了10平方公里。

所以,即便是对于深圳这样的城市而言,尚有土地可以挖掘,更不用说相对来说,更为平摊的内陆二三线城市。

我们以郑州为例来测量一下,郑州传统的老三环内有多大面积(以中州大道为东界)。

通过多边形测量,大概是135平方公里。

在这135平方公里中,一块一块摘出来闲置或者可盘整土地,工程量有点大,我们把例子再缩小到人口最密,建设最早的老城区之一,中原区的其中一部分。这部分的面积是约15平方公里。


在这15平方公里,我们可以看到有覆盖绿网黑网的待建设用地和将要拆除改造的旧厂房。


把大块大块的挑出来,分别是120平方米、9万平方米、59万平方米、23万平方米、8万平方米、10万平方米、11万平方米、5万平方米。

几千平到一两万方的地块不计,几十年待改造的老旧危小区不计,粗略盘点出来的面积就已经超过了240万平方米,约占案例区域中的15%。

整个老三环内135平方公里,按照15%的比例至少有20平方公里土地,实际是闲置或低效利用可盘整的。

这一数据可能不够准确,但大体不会差太多。

按照《城市用地分类与规划建设用地标准》,居住用地占城市建设用地的比例是32%~40%这样的比例适用于新区新开发,传统老城区的土地,至少会有70%以上是住宅用地或商住用地。

所以,粗略的推算至少有14平方公里的商住或住宅可以开发。3.5的容积率至少可以盖到4千万平方米,真按照房子算别管是住宅、安置、还是公寓,至少有几十万套。

这是一个什么样庞大的数字,算了才知道。

更不用说三环外连片闲置未开发或者刚刚拆迁还没有完全开发的土地,仅仅一个小小的郑州,四环内能开发的土地绝对不低于50平方公里。

所以,很简单的一个道理,所有喊自己主城区缺地的城市,大多数都没怎么缺地,除了极个别岛屿城市。


有条件的避开新区


然后我们说说新区。

为什么会有新区呢?有两个原因。

一个是老城区的改造整备比较麻烦,耗时耗力,不出政绩。二是新城区规划轻松简单,容易出政绩。

但首先我们要了解一点,新区的规划和建设最需要的是什么?

对,是钱!

然后我们再思考一个问题,就是政府到底有没有钱,有多少钱,有多少地方要花钱。

如果你完全不知道城市运营的繁复,建议可以下载一款游戏叫《模拟城市》,这款游戏的主要内容,就是在一个固定范围的土地上,由玩家担任市长一职,满足城市内所有市民的日常生活所需。


从规划住宅、商业及工业用地,建设公路、捷运、体育场、海港、机场、警察和消防局,甚至税金及各种公共设施支出的分配都由你自行设计。


当你在游戏里体验过一个城市运营的复杂之后,静下来心。


再来思考如果一个城市有多个新区,特别是N个高规格的新区平行,或者省市区三级政府都分别推动新区的情况下,哪里来足够多的钱去建设和推进。

即便是钱到位了,经济大环境不好的当下,落地能否达到预期?打几折?


所以,对于要不要选新区怎么选新区,你在理解清楚之后,还是要遵循一贯选择新区的基本原则。

以及,另外再加两个额外因素去筛选。

基本原则:


一、不看区级新区,起步市府推动新区和省府推动新区,谨慎对待庞大的国家级新区。

二、无论级别,需要满足和城市边缘没有过大的断裂带,一般不超过5公里。

三、警惕一切没有市府省府相关办公迁入的新区,以及产业定位和城市严重不符的新区。

四、警惕一切以文旅为主题的不论谁推动的新区,特别是在非旅游城市。

五、警惕一切先卖房后建配套的伪新区。

六、警惕一切三四线以下城市的新区,特别是经济较弱的城市。


而两个额外判断条件分别是:

第一,你的城市是否是条状城市,还是环状城市?


如果你的城市是深圳一样的带状条状城市,那跟着新区走,往城市发展的主方向去,即便是远点也问题不大, 因为城市的特殊结构。

如果是环状城市,未来的发展则会很有意思,当核心老城区基本填满后,有快速路的二环三环便会崛起,成为价格最高,最被人优先选择的区域,甚至某些城市四环也会鸡犬升天。


但当城市继续环状向外摊大饼的时候,由于通勤时间几何增长,主城价值逐步回归。主城和无缝外拓的新区成为两或三足鼎立的状态。

第二,你的城市可整备土地到底多不多,有没有大量的城中村可以拆迁,厂矿企业物流仓储被城市包围,可能要大面积的退二进三?


如果以上的因素都有,那基本上不推荐考虑新区,因为第一,城市有足够的土地可以更新,优质的地铁交通配套以及学区配套。


第二结合刚刚讲的原因,当前期中心土地因为种种原因没有被利用,主要开发力量都放到了更远的地方,因此而产生的大量通勤时间集合正常,也决定了主城区一旦更新,价值会面临回归。



文章写的有些复杂,但其实核心观点很简单。

深圳乃至上海都有大片的土地可以利用,只是看想不想整备想不想开发,更不用说北京和广州这样的土地大市。

国内的绝大多数城市发展新区都并不是因为主城区没有地。

绝大多数城市发展的新区,都会出现挂羊头卖狗肉或者说落地打骨折,优质的投资新区机会已经随着时代基本过去。


远离低水平新区,远离有割裂带的新区,选择一个城市近中心又不进中心,有快速路和轨道交通的区域,被韭菜的概率能降到最低。



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