上海
上海购买二手房交易流程和要规避的坑
2019-06-14 15:26 | 浏览:4251次 |

购买二手房,首先明确自己的需求

在意向买房和看房两个阶段,经过了近一年的看房摸索,看了六七十套房以后,我才终于真正明确了自己的买房需求。在这两个阶段我得到的经验是,一定要明确自己买房是为了什么,把需求排好序,在预算有限的情况下,很多需求是无法同等满足的。自住、保值增值、价格这三大要素的排序不同,选房范围会明显不同。


比如我的教训,一开始想省钱,总价没有定到自己承受力的上限,结果经过了一轮看房,才发现原来自住需求比价格对我来说更重要。第一轮算是白看了。价格明确以后,又纠结于自住优先还是保值增值优先,那么是追求大面积还是追求沿地铁?第二轮看了以后,才发现在总价限定的前提下,二者不可兼得,最后考虑到“房住不炒”的大趋势,又是首套房,才明确下来还是自住需求(即大面积需求)排在第一,保值增值(即交通非常便利)其次。


选一个靠谱的中介很重要

在看房阶段,我的体会是,尽量选定一个中介专门负责带你看房,陪你看过几套以后,只要不是新手中介,基本上很快就能捕捉到你的买房喜好,省去很多沟通成本。而且,虽然隶属不同中介公司,其实中介之间能垄断房源的很少,只要在APP上看中了某套,或者逛街看到了某小区还不错,直接告诉自己的中介,他会努力去帮你联系看房。

看到具体房子的时候,一开始我没有经验,只是进去凭感觉转一转,看了几十套以后,加上网上搜索学习,发现看房时一定要注意,有意无意跟中介打听一下卖家是什么原因要卖房,最好问到卖家的职业,避免买到溢价虚高的房子。

我在第一次看某套意向房源时,我的中介是跟卖家的代理中介联系的,对方中介一开始说,卖家是做设计公司的,这套是装修出来给朋友偶尔来接待住宿。我看房子虽然房龄很老,但装修全新,尤其是软装配饰打扮得很精致,简直比很多新盘样板房还有腔调,心里十分满意,第一次还价只压了50万。

第二次看房时,也许是稍微熟悉了一些,对方中介看我也很有意向,放松了警惕,无意中提到,卖家在徐泾有好几套房,跟几个朋友合伙买的这套。我一听,顿时想起了炒房界流行的“凤变冰”手法,即低价买大面积的老房子,经过装修包装后迅速转手,赚取装修溢价。

于是我立刻留心好好看装修,越来越印证了我的猜测:软装和家具其实都是宜家小清新货,花不了多少钱,但是硬装里,洁具卫浴厨具都只是国产品牌,墙面有一处不显眼的渗水痕迹。跟同小区毛坯房比起来,这套的装修溢价了一万块一平米,显然是有大量水分。

可是,第一次还价太少,已经被动了,而且,我也担心买炒房客的房子,房子的装修中还有肉眼看不见的质量问题,于是对这套的意向一下子从排名第一改成了倒数第一。要是没有多打听一下卖家的情况,也许真就被割了韭菜。

二手房买房交易流程和注意事项

交意向金注意事项


2019年春节后第三轮看房又耗时了两个月,到4月中旬,我终于决定圈定2套意向房源A和B。该到了议价的阶段了。

能议多少价?

其实,在近一年的看房过程中,从我多次跟中介沟通的感受,仅针对我看的这几个区域里700万-1000万总价的房源产品来看,每次我问中介卖价还有多少空间,中介大部分时候的回复都是“可以谈”、”卖家很有诚意卖”之类的;另外,中介还会不时给我推荐一些据说“卖家急着置换,价格一降再降”的房源,感觉得出目前这是一个买方占优势的市场。

而且,有些房源,在我第一次看完,点了关注以后,后来又发现了多次挂牌价降低,有的甚至比最初挂牌价少了50万不止,挂牌时间也持续了一年左右。

基于这些感受,对意向房源A和B,初次还价我都压价了100万左右,也就是挂牌总价的10%左右。卖方回价只松口了20万,A房源一年前最初挂牌价1150万,后来卖家自降到1120万,现在再次降价到1100万。但是,从中介的反馈来看,卖家并没有被压价的不满感。中介建议我,既然已经决心买房,能看的房源也都看完了,那么先向他们公司交一笔意向金,她会拿着意向金合同去跟卖家谈底价。我搜索了一下网上的说法,交意向金确实是行规。

亲自查产权

于是,我先亲自跟中介去了交易中心,查了这两套房子的产权情况,确定没有特殊的抵押或者债权。随后,我告诉中介,我更倾向于A房源,跟她明确了我要求的购房条件,包括我方的意向总价、税费支付、中介费率、付款期限、交房期限,中介一一应承下来,我才去中介公司门店,当面签订了中介公司版本的《房地产买卖居间协议》。

在这个阶段,新手需要注意的是,查产权情况最好是自己亲自跟中介去交易中心,避免遇到有些不靠谱的中介为了促成交易,隐瞒房子债权情况,而且,产权信息上会有房子的土地年限、建成年限等详细信息,也可以印证一下中介和卖方此前的说法是否属实。

签《房地产买卖居间协议》

其次,交意向金时要签的《房地产买卖居间协议》,不是正式的网签合同,但是,中介是拿着这份买家已签字的居间协议去跟卖家谈,一旦谈妥,卖家会在居间协议上签字,那么意味着卖家接受了居间协议上填写的所有条件。按照居间协议的标准条款规定,卖家签字之时,意向金就转为定金。注意,这个定金跟意向金不同,是不能撤回的,一旦买家毁约,定金不能退回。因此,签居间协议也有不少需要注意的地方:


1、签居间协议时,最好在协议中补充约定,未经买家书面同意,中介不得直接让卖家在居间协议上签字。也就是在中介把居间协议给卖家签字之前,一定要再次跟你确认一下,才可以签避免如果自己临时改变意向,不想买了,或者想到什么需要补充的条件,而中介已经把居间协议给卖家直接签了,意向金转为定金,就不可撤销了。


2、居间协议中约定了委托中介进行谈价的期限,最好不要填太长时间,也要明确约定,如果价格未谈妥,委托期限到期之后,中介必须退还意向金,而不是自动延期。如此则避免看中的房子没有谈成,中介以帮忙谈别的房源为由,拿着意向金迟迟不退还。

3、居间协议里有关于卖家的购房发票的约定,凡是产权证满两年的二手房的增值税是以当前成交价减去卖家当初购房发票的房屋总价之后计算差额来征税,因此,购房发票上的金额直接决定了增值税额。在签居间协议之前,最好要看到卖家的购房发票,把金额填写进居间协议中,作为谈价条件的一部分,如果卖家一时没有找到发票,则要约定好,如果交易中心查询到的发票金额与卖家声称的不符,则视为卖家违约,因此产生的税费由卖家承担。

4、居间协议里的意向总价可以先填得比自己真正的心理价位再低10-20万(具体差价视房子总价谈判空间而定),中介先按这个意向价去谈,如果实在谈不下来,还可以重新签一份新的居间协议。如果谈下来了,自然是好事一桩。

5、签完居间协议后尽快补足定金。在上海,卖家在居间协议上签字后2个工作日内,买家就必须补足50万定金,否则是违约,之前已经转定金的意向金部分不予退还。付足50万定金后,对买卖双方都有了较大的约束力,因为任何一方违约都需要支付与定金数额相等的违约金。在市场火热时期,尽快补足定金,对买家来说也是一个保障,避免卖家临时跳价。

“网签”才是真的买卖合同


付完定金以后,双方就可以约时间去中介公司总店签订上海市标准的房地产交易合同,即俗称的网签,中介公司会从市房地产交易系统中下载合同进行打印,双方当场签订的合同封面上有系统生成的编号,意味着买卖合同正式生效,这套房源就再也不能一房多卖了。


对买家来说,付完定金以后具体几天内去网签,可以根据自己的资金安排。因为,在网签之前,买家如果只支付了50万定金,卖家是不会愿意去网签的,因此,一般在网签当天,买家需要支付首付款的至少一半给卖家。此外,需要办房贷的买家,在签完居间协议到网签之前的时间里,还需要确定办贷款的银行,跟银行信贷员沟通好贷款需要准备的材料、贷款审批通过希望大不大。一般来说,中介都有合作的银行,如果自己没有关系,可以直接找中介推荐贷款银行。按银行的要求准备好贷款材料之后,买家可以约好银行信贷员,在网签当天一起到中介公司门店,买卖双方签完合同以后,就当场签贷款合同,省得双方约两次见面时间。注意,买家的贷款合同也需要卖家签字。

签完买卖合同和贷款合同之后,剩下的一半首付,必须在居间协议里双方约定的过户日期当天支付完。也就是说,在过户之前,买家需要付完全部首付款给卖家。因为,对于需要办理贷款的买家来说,付完全部首付之后,把付款凭据提供给银行信贷员,银行才会真正开始审批贷款合同。

在上海,交易中心规定,贷款合同审批通过之后,买卖双方要提供银行盖章的贷款合同,才能去办理过户。因此,在居间协议里填过户日期时,买家可以先跟银行信贷员沟通好,贷款合同审批需要的时长,一般是两周,但是我找的银行信贷员跟我说14天,结果花了20天才审批完。在居间协议和网签合同里填过户日期时,最好跟网签日期距离30天以上,比较稳妥。

付完全部首付并把付款凭据提供给银行之后,对于买家来说,就开始了焦急的等待过程。这个过程中要随时跟自己的银行信贷员保持联系,多催催贷款审批进度,最好让信贷员明确告诉你贷款审批完成的具体日期,方便买家提前跟卖家约好时间去办过户。

过户之后,剩下的事情就是4个工作日之后由买家去交易中心交税,交完税当天,银行替买家领走产权证,等银行内部办理完产权证抵押等手续,才会放款给卖家,之后再把产权证还给买家。

放款之后,还涉及到的钱款就是房屋交接时,买家支付5万元尾款给卖家。到此,居间协议中关于款项支付的约定才算完成。

惠居客说:

这位新手买家终于交完意向金,签完了《居间协议》,那么,是不是就意味着她买到了心仪的房子了呢?

答案可能是否定的哦!因为,二手房买卖的真正交易环节,才刚刚开始。当然,就算签完《居间协议》,也有可能不能顺利开始。



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