上海
买公寓的这些坑,你一定要知道
2019-08-05 14:46 | 浏览:3739次 |

央视痛批万科公寓的事情,相信大家都已经知道了。

7月30日,央视《经济半小时》节目中,播出了佛山万科将办公用房包装成公寓房出售的新闻,并且措辞严厉:挂羊头卖狗肉的事,早晚都要穿帮,在国家的法律法规面前,再大的店,也不能欺客。


事后,佛山市政府约谈万科,要求全面整改。万科方面表示,坚决落实政府提出的四点要求,给业主和公众一个满意的答复。


关于这个事情,我们就只说到这里了,本文的重点还是想聊聊买公寓的那些坑。


01


老实说,万科这个事情是很普遍的,因为市场上绝大多数公寓都是办公用途,这一点基本上已经成为常识,我不相信那些业主完全不知道。


争议可能在于,关于房屋用途的表述为何没有“公寓式办公”这样的字眼?另外更重要的是,万科在这个事情中还存在虚假宣传的可能,下面销售人员给业主带来了一些误导。


要理解这个事情,我们得搞清楚什么是公寓?


公寓本身不是一个严谨的概念,它只是一种约定俗成的表述,一般特指那种类似酒店风格的高层建筑,户型上和住宅楼有明显的不同,但在国外,只要是高层住宅,都可以称之为公寓,没有像国内这样区分。


从土地性质上讲,我国的土地有住宅、商业、工业、教育、旅游等多个门类,但没有“公寓用地”这个门类。事实上,公寓既可以建在住宅用地,也可以建在商业用地,还能建在综合用地(商住两用)上。


早期很多公寓产品都是建在住宅用地上的,这种房子和普通住宅没有什么区别,也是70年产权,可以落户、有学位,只是户型是公寓风格。


还有一部分公寓是在综合用地上建的,一般可以商住两用,产权是50年。


到后来,随着商业用地的供应量越来越大,如果都拿来盖商铺和写字楼,根本卖不出去,于是不少开发商打起了擦边球,开始在商业用地上盖起了居住用途的酒店式公寓。


注意啊,这种公寓的土地性质是商业用地,产权是40年,严格来说只能用来办公,这种房子被政府称之为“类住宅”。目前市场上绝大多数一手公寓都是这类产品,大家早已见怪不怪了。


不过,近年来,随着“类住宅”越搞越多,已经严重影响到城市规划的严肃性,不少城市开始打击类住宅,严禁商业用地建居住型公寓。比如要求商办物业的面积必须做到150米甚至300平米以上,而且不允许建独立厕所,这都是对酒店式公寓的精准打击。


地方政府这么做很好理解,毕竟商业用地本身是用来做产业的,是用来解决就业和创造税收的,如果都悄咪咪地搞成居住产品,城市靠什么吃饭?城市规划的意义何在?




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02


写到这里,可能很多人会问,既然绝大多数公寓都是不合规的,为什么开发商能够堂而皇之地建、购房者能够正大光明地居住呢?


这个情况很复杂,每个城市的情况都不同,镁地产问了好多个规划行业和房产行业的专家,总算搞清楚一点眉目,原来一些商业用地在出让时,政府会在合同里约定可配建部分公寓产品。这样的话,土地性质不变,但房屋用途做了一点灵活的调整。


比如,深圳曾经有过这样的举措,在土地出让前,事先规定清楚哪些商用土地可以盖“商务公寓“,可以盖多少,交付以后在产权证上也会清楚地写明房屋用途为“商务公寓”。


像这种公寓,你就不能说它不合规,因为在土地出让合同里已经有了约定,可以拿出一部分地块建设面积较小、有独立卫生间的户型。这种房子严格来说,也是办公用途,但允许有独立卫生间,你悄悄住人也没人会管,不像写字楼,厕所都是公用的,完全不具备居住条件。


这种房子在房产证上一般会写“商务金融用地/公寓式办公用”(不同城市情况可能不同),而写字楼的产证则是“商务金融用地/办公用房”,注意二者在表述上的差别,前者多了“公寓式”三个字,而后者没有。


镁姨查阅了很多关于佛山万科的报道,其中长江商报的一篇文章提到,业主们的一个诉求是将所购办公用房的规划用途更改为“公寓式办公”。这句话才是重点,绝大多数媒体都没注意到这点。


镁姨估计啊,只是估计,业主们大概也是知道公寓都是办公用途的,但如果房产证上多了“公寓式办公”几个字,就可以证明自己买的房子是公寓,可以允许有独立卫生间。但如果没有这个几个字,自己买的房子就是写字楼,卫生间必须公用,那真的就没法住人了。


03


写到这里,终于要敲黑板、划重点,各位买公寓时一定一定要问清楚这两个问题:土地出让合同里有没有约定可以配建公寓?或者问,房产证上有没有“公寓式办公”几个字?如果没有这几个字,就很可能是开发商把写字楼擅自改成了公寓。


不同城市的情况可能不同,但道理是一样的,你得问开发商,如何证明你买的房子是公寓,而不是写字楼。


当然,的确很多人买的公寓,房产证上没有“公寓式办公”这样的字眼,仅看产证,和写字楼没有任何区别,但照样住人。这种情况就要看你所在的城市是否重视,一般来说,中小城市基本不管,城市越大越会管,像上海就管得很严很严。

不过,以镁姨多年的行业见闻,买公寓的坑实在是太多太多,像这种坑还算轻的,退一万步讲,你总算买了一套实打实的有产权的写字楼物业啊,而且还是万科这种不敢乱来的大企业。


比较大的坑是把集体用地、工业用地拿来盖公寓的,这种公寓就是彻头彻尾的伪公寓了,因为连房产证都办不了,只能卖租赁权,很多人为了贪便宜,就买了。


04


广东电视台房产频道就报道过这样一个案例,位于广州市番禺区大石地铁站出口的公寓项目WE公馆,之前被认定为违章建筑,要求拆除。


原来,这个公寓的土地属于村集体用地,未经村民股东同意,被建成了一栋商住楼,当商铺和公寓来卖。但办不了房产证,只能卖租赁权,有些买家觉得便宜就买来自住了。


再次敲黑板、划重点,大家买公寓之前,一定一定要搞清楚土地性质啊,因为公寓在理论上可以建在任何土地上,不要看到是公寓风格的建筑,就想当然地认为是商业用地,它要是建在农村用地或者工业用地上呢??


即使是建在商业用地上,也要问清楚如何证明它不是写字楼,比如土地出让合同有没有约定可建公寓,房产证上会不会出现“公寓式办公”的字样。


要是开发商都回答不上来,就一定要谨慎了,现在很多大城市都在严厉打击类住宅产品,这种房子不是说完全不能买,但起码要有个风险意识,除非你的钱是大风刮来的。



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