上海
环沪的下一个十年热门城市为什么是嘉善,要力压昆山?
2019-11-15 19:22 | 浏览:3338次 |

前言


最近房地产市场有两个大热点,一是深圳免征豪宅税(差额增值税),二是雄安首宗土拍成交价30亿


深圳是中国楼市的最热门的地区,免征豪宅税是不是要放开口子要下一轮开涨了?

未必,深圳的楼市已经从增量市场转到存量市场为主的逻辑了。


原来的普通住宅标准是15年制定的,已经跟不上人民需要改善居住需求和房地产市场品质全面升级,需要适当调整。


雄安的首宗土拍由中国雄安集团拍得,未来将建成雄安商务服务中心。


蛰伏规划已久的雄安开始市场化建设了,是不是要搞大规模城建了,开发商投资客的机会来了?

并非如此,那些在雄安成立之夜买房的人,恐怕现在还脸疼着吧。


千年大计,国家大事,是让你炒房客吃肉喝汤吗?

雄安的每一步都在国家的计划和控制之中,一切都会按照雄安城市规划严格执行。

示范区是什么?要做什么?


那么关于环沪圈的长三角先行示范区呢?

的确是充满机会,同时也充满危险。

上海青浦的金泽镇和朱家角镇,吴江的黎里镇据小道消息说户口已经冻结,大道消息就是这里都限购限贷,大部分人都没有房票。

剩下的就是嘉善的姚庄西塘,虽然也限购但是外地人还是可以买一套的。

想要去嘉善买房的你,要首先明白长三角示范区是什么?要做什么?

我有朋友前几天满怀期待的开着车,风尘仆仆的赶去嘉善,接待的中介十分热情,他拉着高嗓门一脸认真的说,嘉善就是浙江的雄安啊,以后是要大量承接上海的优质资源的啊。


您看现在上海均价五万多,上海外环均价三万多,嘉善这边均价才一万多,您说不是机会是什么?

我之前在上海那边卖房,看到嘉善这边行情好就来这边卖房了,嘉善这边市场挺热的,我自己都买了一套。

朋友看房后,把中介讲的这番话跟我讲了一下,我听了笑得肚疼。

不是因为平头哥笑点低,而是因为这实在太搞笑了太没有逻辑了。

首先,长三角示范区,不是要把谁变成雄安,雄安是从白纸开始的千年大计,没有几个城市比得了。

长三角一体化示范区,是围绕淀山湖将苏州吴江、上海青浦、浙江嘉善,这几个连接在一块的地方。


长江三角洲区域一体化发展规划纲要》指出要紧扣“一体化”和“高质量”两个关键,带动整个长江经济带和华东地区发展,形成高质量发展的区域集群。

一体化并不是说谁要兼并谁,而是合作协调发展,有点像佛山跟广州的关系,广州的地铁已经修到了佛山,广州并没有把佛山吞掉,佛山反倒是这些年发展的挺好。

长三角一体化想要的效果就是这种,实现高层次高密度的城市联动协作,做大做强城市群。

对老百姓来说,利好就是以后找好工作不用非去上海、杭州、苏州这些大城市了,小城市也能跟着分一杯羹。


解决这些大城市病问题的同时,让雾霾远一点,绿水青山近一点,让更多的人有前途有舒适的生态的环境。

先行示范区就是为整个长三角一体化战略打头阵做试验田的,能让你随便炒房?

那么是不是说就不能投资了呢?也不是。

机会还是有的,不过难度就像淘金,只有那些独具眼光,坚持到最后的人才能获得最多的金子。

为什么劝你不要乱碰姚庄、西塘的房子


01

嘉善不是上海


话说回来我为什么笑中介的话没逻辑,首先嘉善不是上海,不能拿上海的房价来比,市场不同。

即使以后嘉善划给上海,嘉善的房价也未必高。

离嘉善姚庄镇很近的金山枫泾,最近二手房均价才1万2左右新房1万6左右,你凭什么觉得姚庄加入上海后,会比枫泾更有房价前景。


02

姚庄不是花桥


号称要比肩花桥的姚庄镇,交通上差了好几个段位。

不说别的,姚庄今天到嘉善南站、西塘古镇,也没有直达的公交车,没有轨道交通,只有一条像样的S12申嘉湖省级高速公路,姥姥不疼舅舅不爱的孩子也不用这样吧。

而花桥有沪宁城铁花桥站,地铁11号线,还在正在火热建设中的S1号线。

至于高速则有三条国家级高速公路,分别是G2京沪,G42沪蓉、G1503上海绕城。


今天花桥的(11月份数据,来源安居客)均价才16923元/平,新房市场均价也只是两万左右,而姚庄镇新房现在均价都一万五上下了。


花桥的房价为什么低迷这么久,一方面是花桥地区很少有新的国家层面的政策支持,另一方面主要是因为花桥的房价是跟着嘉定走的,嘉定近半年的数据比较平稳,也会影响到花桥的房价。


有人会说,你说的不对啊。花桥11号线开通后,到上海真如等市中心区域也不过四十多分钟啊。你为什么不按真如这边的房价算呢?

那我问你昆山南站到虹桥最快19分钟,到上海火车站不过18分钟,那么昆山南站的地区的房价跟着上海市核心区走了吗?


并没有,支撑所在板块的还是人口和经济实力。交通只是支持房价的一个点,没人会把旅馆当家的。

上海市区对环沪各个地区是有经济辐射的没错,但产业和经济对接最频繁的地区,还是相邻的两个地区。

18年3月份,安亭和花桥提出要同城共建,指出要联合开展规划编制,构建一体化道路交通体系,形成产业互补协同发展格局等。安亭和花桥会越来越像,不管是经济发展还是其他方面。

不过花桥今年发布的两年社保,让这个本该成为互补地区的房价,失去吸引力。既然在花桥买房这么麻烦,还不如选择附近房价不算太高的安亭。


姚庄跟枫泾的关系也是如此,在经济上会深入合作,在房价上会跟随枫泾。


姚庄目前的热门,主要还是因为不限社保,才没有像花桥一样进入冷冻发展期。

靠着还没有证实的九号线延长线传闻,就敢这样搞?

中介这番话倒是让我想起了我的另一个朋友,人称屌丝之神的张小南,有一次我问他什么学校毕业的,他说他是亚洲大学排名前五的,北京唯一的北京大学,正南方向的中国人民大学的东南方向,423公里外的,中国山东蓝翔学院。

我听完就想揍他,刚准备举起砂锅大的拳头,离他还有0.2米的时候,他急忙说到:“哥,我哪句话也没有说错啊,我说的也是事实啊,我没有前面那些铺垫你会感兴趣听下去吗?”


我停住了手,陷入了沉思,好像确实是这样哈。

说一千道一万,嘉善目前最吸引上海投资客的就是不用浪费上海的房票,还能在上海附近买房。

除此之外无他。

中介告诉你的,什么被上海人买爆,什么嘉善将来会力压昆山,成为全国的最强的县……

当段子听听就行,千万别当真。

有人说,那我不买姚庄买西塘总行了吧,西塘的情况确实好很多,又是全国最知名的古镇,又是上海人最爱去休闲地方。


但是西塘最近半年的行情一直在下跌,里面的情况很复杂,而且新上项目多以改善型户型为主,面积大总价高,不适合普通投资者入手。



03

高铁新城的问题


不少房产媒体都在劝你买嘉善要买高铁新城,什么高铁一响黄金万两。买在高铁附近固然好,但是他们没有告诉你的是现在买入已经是高位了,最佳时机已然错过。


高铁概念房,目前最成熟的是昆山南站商圈,昆山南站五分钟一趟的高铁,人流量也是相当可怕。根据安居客的数据城南高铁站板块,近几年的成长性远不如其他板块的交通要道的同期房。


主要原因有两个方面,一是高铁是一种连接工具,帮你连接到大城市的资源,同时也会吸走你这边的人才,迁入人口低于迁出人口,会导致供过于求。

第二个就是配套的问题,很多高铁站都建在相对偏远的新区,原有人口少,商业就比较难成气候,成熟商业少,客流就会减少停留时间,就这样陷入了恶性循环。


昆山南站的很多商业目前就面临这样的尴尬局面,开业亏不开更亏。

昆山高铁站发展尚如此艰难,嘉善高铁新城又是哪里来的自信呢。

嘉善哪里可以买


那么嘉善对于普通投资者来说,机会在哪里呢?


01

棚改大力进行时


要回答这个问题之前,先介绍一下嘉善政策动态,据嘉善新闻网报道,今年嘉善提出要全面启动中心城区城市棚户区,改造共34.8万平方米的征收工作,涉及4000多户居民,棚改补偿方案以货币补偿和安置房两种。


说起棚改很多朋友会想到15年16年的楼市大涨,去库存和棚改迅速点燃了楼市的热情,不少城市房价直接翻倍,不少人直接单车变摩托。

这种大涨也带来了很多系统性金融风险,最近几年国家对棚改持谨慎收紧的态度。

棚改是一种低成本长期贷款,是不体现在政府赤字上的,回收时以土地拍卖收入列入政府性基金。所以各地也是为此争破了头,不过大部分地方只得到了旧改指标没有棚改。

嘉善一下就这么大范围的棚改,由此可见国家支持的决心和信心。

作为长三角示范区的嘉善想要做好榜样,就不仅要面子好看,里子也要好看。

城市棚改升级,会拉动当地GDP、化解债务风险,推动民生工程。

不过棚改之后,当地土拍加快了更加频繁了,想要进入嘉善市场的房企,甚至都要赶超嘉兴了。

当地居民拿着安置费会进入当地房产市场,刺激当地房产市场。

有实力的开发商多半会接棚改项目,因为这些棚改项目很多都是处于老城核心地段。


比如老火车站这样的地方,地段人气都是难以复制的,对于开发商来说错过就不再有。



02

城市建设 交通先行


备受期待的沪嘉城际轨道也落在老城核心区嘉善站。


轻轨有了,嘉善也就吃下了一颗定心丸。


为什么轻轨高速这些道路这么受关注,

因为路上跑的不是车而是钱,钱在路上跑,资源在路上跑。

但是高铁和高速这两种交通工具的区别还是蛮大的,

高铁是人在流动,高速是货物在流动。

由于虹吸效应,资源弱势的城市,有了高铁之后,人才更容易流出。

高速则相对不一样,是跟着产业走的。


比如嘉善最近要上马的中新产业园,有了高速之后,各种设备资源才可以更快更好地落实,也方便产品对外输出,对当地的产业和就业会有很大的帮助。


棚改和轻轨的支持,也说明了国家想要支持嘉善走怎样一条道路。

那就是既要高质量发展,又要一体化兼顾各个地方。

老城的机会并不比姚庄和西塘少,可能还会更多。相比还充满不确定性和投机泡沫的新城,我更推荐无论现在还是未来都充满活力和潜力的老城。


最后说几句


嘉善的房子会加速变得更多,会让你变得眼花缭乱难以取舍。

那么目前嘉善的房子该如何选?有哪些值得投资的楼盘?

后续文章我将为大家答疑解惑。

看到这里但愿你已经对嘉善的楼市有一个大概清晰的认识,房产商的套路没有最深只有更深,我们要做的就是帮助更多买房人看清套路,真正选套有价值的心水好房。

创作不易,希望你能够多多转发点个在看,文章火爆的话,平头哥下期将为你带来嘉善楼盘选盘实操分析。



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