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嘉善买房是机遇还是大坑?购买建议
2019-11-25 12:49 | 浏览:73189次 |

文转自地产自媒体微信公众号:慧选惠

买房不易,我们温馨提示您,当下买房这几点务必心中有数


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最近,有很多粉丝问我们说,听到很多分析,都说嘉善是长三角一体化最大的利好点,是浙江省对接上海的“第一站”。


嘉善究竟值不值得买?


对此我们慧选惠房也是专门跑了次嘉善,实地探查了长三角生态绿色一体化发展示范区,正式官宣后,嘉善楼市的变化。


我的观点是:之前没绑车位前的嘉善,值得买。

现在的嘉善,不一定都值得买。


先来看一下嘉善的板块分布:



一、姚庄板块


姚庄板块最大的特点就是:产业。


整个姚庄镇除了中心的活动区域以外,东北角是姚庄自己搞的一个产业园,叫临沪新区,现在已经引入了100多家外资企业,累计引进合同外资近20亿美元,实际利用外资超12亿美元,还有各行业的一些龙头企业和上市公司。


南面的那个就来头更大了:中新嘉善现代产业园。规划面积16.5平方公里,由嘉善县人民政府与中新集团共同开发建设。对标的是苏州工业园区,是一个嘉兴市级的项目,就在前几天,已经正式宣布开工。



这个园区紧紧围绕的是时代最热的智能传感产业,设立了总规模100亿元的嘉善智能传感器产业专项基金,成功引进总投资超100亿元的光环新网,总投资20亿元的博升科技等一大批高精尖项目。


预计五年内,建成区面积将达到10平方公里,集聚人口突破5万,产业园区初具雏形,包括学校、商业体、公园,都会出现在园区里。


这应该就是整个姚庄最大的利好和日后升值的仰仗了。因为除此以外,目前整个姚庄的整体城市配套都比较落后,镇中心也就是一些小型的商铺街。




总体来说,这个板块日后还是比较有潜力的,毕竟一个有高新产业为基础的地方,日后人口的导入和收入水平都是不难的。


根据姚庄的销售说,目前姚庄的人口有15万,其中只有不到2万是本地人口,可见产业带来的住房需求还是很高的。


况且姚庄还可以承接例如金泽镇的华为那边溢出的人口,因为金泽镇目前还是上海的限购政策。


真正有问题的是它现在的价格,目前姚庄的楼盘,几乎都还是绑定车位的,15-20万一个,算下来均价差不多在1万7左右。


但是姚庄到上海市中心人民广场的距离比花桥和太仓到人民广场远一倍(花桥37公里,姚庄72公里),且连2035年总规都看不到有直通上海的地铁。


今年示范区东风吹来,姚庄也列入了先行启动区5镇,但先行区首开的5条公交竟没有1条到姚庄的。很边缘化的姚庄,均价现在却1万7了。现状比它强几倍的花桥次新房也是这个价格,同县比它出行更方便的新西塘孔雀城也是这个价格,姚庄甚至比隔壁上海金山枫泾的房价还卖的贵,我觉得一个示范区概念让它透支的房价未免有些太高了。


这个板块有三个项目:


1、金科集美嘉悦



项目在售高层和洋房,高层均价15,800,洋房均价16,500。


户型有60多平米的两房,有91平米的三房。还有100多平米大户型。高层住宅,1~10楼的可以不捆绑车位,但是像高区的以及所有的洋房户型,都要捆绑车位。车位据销售介绍,因为是产权70年的,所以比较贵,20万一个。


2、旭辉梦想城、未来城

梦想城高层已经卖完了,洋房还有一些,均价两万,毛坯交付。现在在卖的是未来城的三栋楼。全部都是绑定车位,其中一栋楼的均价是1万7,另外两栋都要贵十几万,这个和他们价格报案的时间有关,晚的两栋贵一些。



销售说自从政策出来以后,到现在卖了200多套,刚出来的那两天,一天就能卖4、50套。很多港澳台的凌晨飞过来买,得房率80%,两梯六户,三梯八户都有。21年9月份交房。销售还说现在价格一直在变化,以前车位还有优惠,现在都没了,要看付款方式,付款方式好的话,车位有个几万块钱的优惠

3、东亚左岸嘉园


项目在售65平米的两房,88平米的3房2卫,也是毛坯交付,另外捆绑15万一个车位,如果有意向购买的话,还可以坐下来谈谈优惠


销售说9月8号首开的三栋总高18层的小高层,现在一些房源都还有。看了样板房,得房率还挺高的,在80%左右。


项目一河之隔就是16.5平方公里,总投资200亿的嘉善中新产业园区。

二、嘉善东南区域

经济开发区板块


这个板块最大的特点就是:CBD和品质。

这里一整片区域都被划为嘉善的经济开发区,有以下3个特点:


第一,学区好:省级重点名校——嘉善高级中学、嘉善实验小学、浙师大附属实验学校、上师大附属实验学校,周边的教育资源很丰富。


第二,配套比较齐全:5分钟车程就可以到嘉善CBD与商业板块,坐落着置地广场、善商大厦以及嘉善第一高楼乔克国贸等写字楼,以及国内知名商业综合体银泰百货与太平洋广场,同时拥有物美与永辉超市,两家中影星美影院,在整个嘉善来说,这些配套也都是比较高端的。


第三,小区品质较高:这里的楼盘大多环境比较优美,绿化很多,各种设计也是参与其中,例如园林风、庭院风等等,楼盘的品质在嘉善是比较突出的。

但这里已经相当不便宜了,均价在1万8以上,其实基本上全都是嘉善当地的自住选择,置换或者改善的首选之地,对于投资来说,大面积的户型+天花板的价格,显然不是很理想。


这里的项目目前只有一个在售,并且基本已经没房了。


龙光·玖龙府

项目还剩大概五六套房子,97平米的3房,124平米的4房毛坯交付,小区已经接近清盘了,还剩少量的别墅,因为本身就是3栋高层,然后几栋别墅组成的。


现在高层均价是18,000左右,像3楼14楼17楼有一些特价房打下来,均价在17,000左右,这个项目不绑定车位。


距离嘉善主城区,比如说嘉善客运站,一些商场商圈大概在2公里左右。


三、嘉善老城区板块


这个板块最大的特点就是:沪嘉城际。




首先我们要明确一点的就是,嘉善最大的利好点就是沪嘉城际轻轨、上海9号线延伸,这也是目前嘉善一堆眼花缭乱、天花乱坠的规划中,最能够有希望率先落地的规划,目前离全面开工建设已经不远。


根据规划,沪嘉城际从上海的松江南站引出(对接9号线),在嘉善境内设有枫南、嘉善、归谷三站,而且都是地上高架站。


根据测算,如果采用站站停的方式,从嘉兴南抵达松江南站约47分钟,平均每站约4.7分钟,届时嘉善到上海松江南差不多3-4站距离,耗时约14-19分钟。


当然,以后沪嘉城际还经过松江南直达上海虹桥和上海南站,30分钟便可从嘉善抵达上海市区,到时方便更多人往来沪浙两地。


而受到沪嘉城际带动利好比较大的将是嘉善现有城区(老城区)板块,其余的几个板块距离沪嘉城际的站点实际上都还是有点距离的。


就而且嘉善的老城区,现在已经开始进行大规模的拆迁了,参考上海的拆迁发展变化来看,老城区估计不久以后就是焕然一新了。我认为这里的投资价值是比较大的。

我们看的这个项目叫:

旭辉光耀城。


位于嘉善的老城区,项目离嘉善火车站约1.2公里,也是未来沪嘉城际的站点。


户型有65的两房,88的三房,还有90、100多的。项目可以选择绑定或不绑定车位,但实际总价一样就看首付多少。


比如65平米的两房户型,总价是110万,如果不绑车位的话,总价就是110万那首付就是33万,剩下的都贷款。


还有一种是选择带车位,那房价就变成了80万,再加30万一个的车位,那首付就是按照80万三成24万加30万,就是54万的首付,就是首付要多付20万,但是有个车位。


现在均价是16,000~16,500,现在还剩最后3栋楼,也是最后一批房源了,不多了。看房的时候,现场就有很多人在签合同,也是看到现在楼盘最火爆的板块了。


四、城南板块


这个板块最大的特点就是:高铁新城。

城南板块最大的利好就是南边1.5公里的嘉善高铁南站。自从华夏幸福来了后,一举圈地12平方公里(相当于上海老静安区的2倍)分24期开发的新西塘雀城,准备打造的就是一个高铁新城,周边商业配套产业园什么的也都有。


孔雀城从边角料地段5500元/㎡开始卖起,现在已经卖到1万8了。


现在推的新浦西孔雀城是在原来的新西塘孔雀城的东边,共靠近上海的地方,项目离金山区枫泾镇3公里。




开盘差不多一个礼拜能卖掉七八十套。户型还有89的三房,110的4房。


客户主要是上海、南京,杭州这些地方。现在25号楼还有特价优惠,就是首付10%享受92折的优惠,打下来均价是13,900,原价也就是备案价是15,000~16,000。

新西塘孔雀城也在售,不过户型都是比较大的,119平米的价格是备案价是19000左右。打完折下来是18,000左右。


感觉现场销售着力在推新浦西孔雀城,但是他们也说了,那边以投资为主,配套什么的还不如新西塘孔雀城。但是我们实地现在看下来,新西塘孔雀城现在发展了三五年,配套也不成熟,入住率也很低。

并且还有一个问题,就是孔雀城实在太多期了,体量太大了。举个例子,一期6000元均价买进,现在入场的购房者1万6000均价买进,那以后在二手房的市场,后入场的购房者有什么竞争力可言呢?


五、当下嘉善一半馅饼一半大坑


逛了嘉善一圈,我感觉嘉善的楼市变了。


就好像以前小时候喜欢的那个淳朴的小姑娘,长大了再遇到,却变得有些城府和心机了,从人畜无害变得有些“危险”了。


现在的嘉善楼市不可否认,在长三角一体化的国家政策以及独特的地理位置支撑下,依旧是一个有着很大机会的地方,但是同时,也因为过多地透支了政策的红利,导致这个地方现在也漂浮着许多谎言。


谎言一:价格洼地。


嘉善一直吸引投资客,主打的就是价格牌,号称环沪地区的投资洼地。但事实上嘉善现在房价真的低吗?绑定了车位的情况下普遍均价都在1万7-1万8,离上海更近的太仓科教新城板块均价也只在1万6而已。


谎言二:稳赚不赔


很多嘉善销售给购房者灌输的概念都是,趁着现在嘉善不限购赶紧买,不然到时候限购了嘉善房价再一涨,拍大腿都来不及!但事实上嘉善也并不是每个板块都好,每个板块都会涨,就拿孔雀城来说,前五期晚上亮灯率不足10%,目前是妥妥的鬼城,并且二手房竞争力及其不均,我要是买了,我会有点慌。


谎言三:地理位置好


大多数人都在吹嘉善的位置,说他是环沪的第一站,那是因为大多数人都没看过太仓和花桥,他们不知道真正的环沪可以有多近,交通可以有多方便。


就在上个月,嘉善一宗位于姚庄镇的住宅用地迎来出让。这是时隔近三个月嘉善出让的第一宗宅地。


结果呢?令人大跌眼镜,该宗地块因无人报价而流拍,而且这已经是这块地的第二次流拍。


事实上,此前嘉善就有多场土拍遭遇流拍事件:


5月30日,分别位于惠民街道与罗星街道的两宗地块双双流拍;


6月25日,位于干窑镇的两宗宅地因无人报价而流拍。


从流拍的地块来看,要么是处于非热门的板块,要么是地块的打造条件较为苛刻,未来的去化相对都会比较困难,谁不想跳进这个“泥潭”之中。


在嘉善这个万人吹捧的红地上,很多开发商反而都变得更谨慎了,因为他们也知道,


如今的嘉善,虽然因为不限购、规划多、环沪近,依旧保留着大量的机会,但已经不是随便买哪儿都稳赚不赔了,更需要理性地甄别。



声明:本文转自某自媒体,惠居客坚持对每个楼盘保持客观中立态度,仅为传递更多信息给购房者参考。如对嘉善楼盘有兴趣,可联系惠居客,有额外返现优惠。


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