上海
买房,上海张江和前滩两个板块该怎么选?哪个潜力更大?
2019-11-30 09:57 | 浏览:5746次 |

有群友问我是前滩有势能还是张江?这个问题确实很重。我想了有好几天。


最后决定用2个“万科”来深度理解前滩和张江


第1个万科是万科金色公馆,它是理解前滩的一把钥匙,因为金色公馆离中粮前滩壹号只有100米不到,基本享受了前滩所有的配套资源,除了学区外。这就是一个非常有意思的案例了。




09年开盘的时候,我还是知晓它的,基本是三林地区的标杆楼盘。不但是豪华装修,还送了2个设备间,明面上124的2房,实际可以变成140+的3+1户型。

当年它单价是29600卖得不错,而那时瑞虹新城不过27700,万科翡翠雅宾利30192。

10年过去了,万科金色公馆已经100420,算上附加值部分,其价格约8.8w,和同批的瑞虹新城、翡翠雅宾利比稍低,涨幅稍稍超过了它们。




09年28000-30000开盘的新盘到现在都在90000左右。这样看来,万科金色公馆并没有表现得特别突出。

100米外的前滩如火如荼的建设,对它的影响似乎没有想象的如此之大。


那么问题来了,它和中粮前滩壹号差价来自哪?

其实大家不过买了一个学区而已。学区成为中产马斯洛金字塔的顶端。




随意感受下北京的学区房




算上折旧,它们的价差应该在20-25%左右,而这2w+的价差基本是为了买学区用的。




200多万读华二,9年读下来相当于每年花了20多万学费。等于读了上海顶级的私立学校。其中的悲喜也许只有业主自己知道

上海十大贵族学校




拿走学区,前滩目前价格应该9-10w,靠江的九宫格稍高点可以和徐汇滨江价格接近。

未来这种价差将在二手房里体现




9-10w价格在上海,应该是内环内发展几十年的板块。前滩由从一张白纸开始用了6年时间就做到了。




这是前滩奇迹,也是浦东奇迹。

凡是有利必有弊

前滩的利好在这6年里已大部分释放,教育、公园、交通、体育中心这类对于房价有势能的配套基本兑现。商业晶耀前滩,也在今年开业了。




未来前滩的势能只剩下产业和人气。根据世邦魏利士的统计,前滩现在的办公体量为50w,未来5年还有70㎡办公上市,这是前滩的全部后劲。商务经济在如今的环境下是否有爆发力,我打一个大问号。



而且,人长得过快,过高,容易缺钙和骨质疏松。板块建设过快,也会出现空心化。结果是:前滩小面积商业租金只是张江和大宁的一半

为此我们还专门和招商业内人士做了访问。

各大商业租金情况




商业人气和收益回报大比例低于成熟商圈,但是房价已经等于或高于。


再说张江,说到张江必要说万科翡翠公园

当年我在九龙仓做拿地投资的时候,张江中区还是一片荒地。如今已经雨后春笋长出了建筑。

2014年翡翠公园开盘了,依旧是荒地的它售价高达4.3W,一出手就和新江湾城在一个水平。




再说租金故事,今年4月份左右万科翡翠租金8千多,有大量租赁房源放出,但是现在租金已经涨到10000以上




最后再说个挂牌房源的故事

令人惊讶的是,万科翡翠公园当下在链家网1套挂牌房源都没有,按理说不应该,这可是张江的红盘,以往每个月都至少有5套以上的挂牌。

为了找出其中原因,我翻看了它近1年来的挂牌房源

在看了它每个月的挂牌价格之后,我想答案就已经出来了

万科翡翠公园从年初的8.3W到8月份已经涨到了9.3W,涨幅着实让人咋舌

而同时段的万科金色公馆,则整体处于下跌状态。

由此可以判定,过高的涨幅,是链家网不得不人为下架了万科翡翠公园所有房源主要原因。

万科翡翠公园&万科金色公馆历月挂牌价格



万科翡翠公园8月挂牌房源明细



不仅挂牌价在涨,万科翡翠公园的成交价同样在涨

万科翡翠公园真是成交价



且其成交量,更是爆发性增多




数据来源:兔博士

前段时间因为自贸区而大火的临港,在链家网上同样也是1套二手房有没有,再次佐证了我的上述猜想。



以万科翡翠公园为代表的张江标杆楼盘,何以涨幅居高不下?

这一切受益于智慧岛的成熟,作为中国AI新地标,张江人工智能岛力争在2019年底,成为全国首个国家人工智能产业创新发展先导区;在2020年底,建设成为中国最具影响力和代表性的人工智能产业集聚区,以及体现人工智能最新技术、最高水平的应用示范区




岛上集聚IBM研发总部、英飞凌大中华区总部、微软AI&IoT Insider实验室、ADA Health等跨国企业巨头,同济大学无人系统研究院等科研院所,以及云从科技、小蚁科技、汇纳科技、黑瞳科技等 “独角兽”企业。

目前15家企业签约入驻,8月入驻率将达近90%,全部满租约8000人就业。


张江的未来势能依旧很大,在科学城定位完成后,史无前例的中区大规划开始了

9月陆家嘴集团陆家嘴金融开发91亿元拿下张江有史以来最大规模商办土地






建成后将新增26.5万方写字楼、16.6万方大型商场、6.77万方租赁住宅。

这还只是张江核心区的其中5幅地块,其隔壁还有4块规模相当的地块。


未来整个张江核心区9幅地块将建设2栋320米地标双塔、1栋200米、1栋160米、1栋140米、1栋110米、2栋100米共8栋超高层建筑大型商场

届时张江的城市势能将实现再一步飞跃。




纵观上海300米以上的高楼,其周边标杆楼盘房价都在10W+以上,张江这个地标界的“后起之秀”,获得了比肩它们的稀缺规划资源。




张江的脚步一刻未曾停歇

展开张江的地图

一块又一块世界顶级的“科学拼图”正在聚合





最后附上,前滩和张江的对比图




张江未来一定比前滩好,毫无疑问。如果说前滩是陆家嘴的未来,那么张江代表的是上海的未来。


注明:本人内容转自微信公众号:慧选惠房,文中图片内容缺失。如需查看原文可关注该公众号后,进入搜索栏搜标题即可。

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