上海
学区房溢价多少才适合买?花高价买学区房值吗?
2019-11-30 10:49 | 浏览:3112次 |

学区一直是最能给房价带来势能的因素。

到底能带来多少呢?我们一直在致力于把这些因素量化。

但是,每个城市,每个地区,每类学校势能都表现不一。这是这类工作最大的难题。

比如在南京,学区房最高溢价做到了接近150%。如下:




对口琅琊路小学的玉泉路、钱塘路楼盘价格高达9-10W,而其隔壁的非学区房价格仅为3.5-4W。学区房价格是非学区房的2倍多。


南京学区房以“小面积”为主,高端豪宅+顶级学区的顶配学区房非常少有。今年对口“拉小+29中”的双学区房高端住宅——金鼎湾今朝天下,挂出了一套近2000万的毛坯房,单价近10万/㎡。虽然价格高昂,但房源一出,就吸引了不少客户前去看房。  




南京这个城市非常特殊,体制内的公办学校拥有教育市场的垄断性。

所以以上是个案,它让我们更加清楚地意识到学区房的魔力。

那么,普遍来讲,上海学区房的溢价能力是多少呢?


下面我们从2个角度更细致的来探索一下上海学区房的溢价能力。


一、不同梯队之间学区房溢价情况


重点学校也是分等级的、分梯队的。同一区域,一梯队的重点学校的学区房会比其他梯队的学区房价格要高吗?

为了弄清楚这个问题,我们把上海各个重点小学划分了一下梯队,这个划分标准源于网络上的综合评价,结果如下:




根据上述学区房梯队情况,我们找出了几个案例:




同为学区房,对口一梯队静安一中心的静安豪景苑 、静安豪景苑 ,要比对口三梯队西康路第三小学的学区房平均价格高出16.5%




同为学区房,对口一梯队江苏路第五小学(昭化路校区)的兰庭 、汤臣怡园 ,要比对口三梯队复旦小学的学区房平均价格高出37.1%




同为学区房,对口一梯队虹口区第四中心小学的双东小区 、东四小区 ,要比对口三梯队曲阳第四小学的学区房平均价格高出29.6%




同为学区房,对口一梯队宝山实验学校宝钢一村,要比对口三梯队广育小学的学区房平均价格高出31.8%




同为学区房,对口一梯队第六师范附属小学羽山校区的泾东小区,要比对口三梯队洋泾实验小学的学区房平均价格高出33.3%




同为学区房,对口一梯队福山花园外国语小学的山水国际、陆家嘴花园等,要比对口二梯队第二中心小学(巨野校区)的学区房平均价格高出15.9%



同为学区房,对口一梯队向阳小学的梧桐花园、阳光四季公寓,要比对口二梯队徐汇第一中心小学新家坡美树馆价格高出6.7%



综上,我们可以大概得出一个结论:一梯队学区房要比三梯队高出20-30%左右,而一梯队学区房要比二梯队高出10%左右。


当然也有比较特殊的地区,如一梯队学校——明珠小学A校区的学区房比周边二梯队学区房高出59.5%,足以见得大家对该学校的认可度之高。




二、学区房与非学区房的溢价情况


同样我们也用案例的形式,向大家展示:




同为房龄较老的小区,对口上外黄浦外国语小学的金中苑、越纪公寓、精文苑要比马路对面非学区房平均价格高出24.1%



同为次新房,对口大宁国际小学的宝华现代城要比一路之隔的非学区房新梅共和城高出20.2%



对口闸北实验小学的延长小区、延铁小区等要比非学区房延新小区、延平小区的平均价格高出20.9%



对口上海交大附属小学的南丹小区等比非学区房乐山八九村等的平均价格高出33.3%



对口建青实验学校的强生古北花园、金色贝拉维、古北瑞仕花园等小区要比非学区房四季晶园、上城Uptown高出22.6%



对口长宁实验小学的古宋小区、水霞小区,要比隔壁非学区房高出25.9%



对口长宁区江苏路第五小学(长宁路校区)的长宁88金廷,要比非学区房上海知音苑等平均高出30.4%



对口杨浦小学的公园3000,要比四周非学区房平均高出17.6%



对口明强东校的皇都花园要比非学区房圣淘沙花园高出24.6%



对口江宁学校的澳门小区要比非学区长寿新村、乐怡苑高出20.0%




对口福山证大外国语小学的证大家园,要比非学区房巨峰家苑、汇园高出16.7%



对口建平实验小学枣庄校区的弘扬雅苑等,要比非学区房蝶恋园高出29.0%


在上述案例中,我们可以很明显的看到,上海学区房与非学区房的溢价基本都在20%-30%之间。这个结论同样适合苏州。


当然也有比较例外的,比如对口第二师范学校附属小学的学区房密云小区,要比隔壁非学区房高出45.5%




再比如,对口闵行区实验小学莘松校区的莘松三村等,要比非学区房高出43.7%






在很大程度上,价差程度越高,代表大家对学区房的认可度越高。


所以,各位想要购买学区房的朋友,如果还在某些学校之间摇摆不定。不妨参照一下,各个学校学区房与周边房源的价差,大众用钱投出来的学校,总归不会差。



注明:本人内容转自微信公众号:慧选惠房,文中图片内容缺失。如需查看原文可关注该公众号后,进入搜索栏搜标题即可。

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