上海
买房预算有限,郊区和市中心老破小该怎么选?
2019-12-02 14:03 | 浏览:3224次 |
到底买市区房子涨的快?还是郊区?各有各的理,各有各的道。
郊区派理由:
1)单价低,总价低,自然上涨空间就大;
2)科技发展,电商冲击,市区所拥有的各种配套资源优势越来弱;
3)消费升级,人对品质住宅的需求将越来越大。
市区派理由:
1)市区多年的资本和历史沉淀,郊区无法比拟;
2)市区依然是有钱人向往的中心地,有钱人多的地方房价必须高企。


两个派别陈述完毕
是啊,到底郊区城势大?还是市区城势大?
轮到我发言了
首先,我想说的是:郊区派没有说错!

2014-2019年各环线成交均价及整体涨势



近5年一手成交看,郊环是最大的赢家,这5年翻了一倍多。
比如:金山,2014年房价才11102,现在已经达到27370。没有任何新的规划,没有新的利好,金山就这样涨过了25000。


看着郊区派洋洋得意,我不由咳嗽了一下,把他的情绪拉了回来。
然后对他说:先别急,市区派也是对的!
2000年-2019年这20年里市区涨了21.2倍,而外环外代表的郊区只上涨了12.7倍

近20年市中心与外环外房价增长倍数对比




2000年市中心价格5055元,而现在是11w+,外环2902,现在则39726。
市区增长远超郊区。

不但上海如此,从世界范围看,也一样。


世界范围内也是这样:伦敦
根据,英国国家统计办公室1995年-2018年数据
内伦敦核心区房价涨幅更大





再看纽约,曼哈顿区及皇后区近30年(1987-2017)房价上涨超过2倍,高于纽约市和纽约分区的整体水平。纽约市和纽约分区房价分别上涨1.4倍、1.43倍。





为什么在这里,市区就会超过郊区增长呢?
郊区派和市区派都表达对我不满。一致认为我在和稀泥。
请注意我回答的关键,一个是5年周期,一个是20年周期。
也就是说若是以短周期看郊区涨幅大于市区是大概率事件,但是长周期看则相反。

我的解释是城市更新的频率不一样
对于郊区而言城市更新难度较低,农田变成新城,3-5年即可见效。
而市区城市更新需要一个漫长的拆迁周期,需要等待产业转型,需要一个重大的城市事件,比如奥运会、世博会,市区的城市更新即使以20年为单位也毫不夸张。但是市区一旦城市更新其产生的价格爆发是惊人的。

比如徐汇滨江,2000年时它的价格才3380,是上海均价3834的88%,而现在徐汇滨江价格91000,是上海均价52000的175%。爆发力之大令人咂舌。





所以我对郊区派说:如果你想着买5年就卖的,那么就买郊区,这里是最好的过渡刚需住宅。
再对市区派说:如果你想着长期持有并且为了传世,那就选择市区。上海的市中心一定是稀缺资源,即使放眼全球。因为它有远超纽约、伦敦的涨幅。

世纪难题似乎有了答案

但我想说是这个问题本身有点落伍。
落伍的原因是太纠结于地理概念而不是聚焦在时代发展上。我们不该问市区还是郊区哪里更好,而是问上海哪个板块势能最高?
新经济时代,势能已不能以“中心”和“非中心”的思维来考虑。
而应该回归势能本身,它由哪些要素构成。

下面举几个例子
苏州科技城距离市区18公里,距离认知超过上海30公里,居然还没有地铁!




关键这里的房价要卖到3w+,而苏州均价才22000,算比重,相当于上海的青浦新城卖上了8w的价格。
没有地铁意味着:科技城是一个自成体系,产住结合的板块。
能有这样的成绩,原因如下:
1.政府行政资源导入,新区各部门迁入
2.教育先行,中小学幼儿园高标准投入建设
3.周边区域的辐射,通安浒关光福东渚镇湖等
4.高新产业的布局,高新企业优先落户科技城
5.环境优美,居住品质高,有吸引力
环境+教育+科创产业让城势值爆表,产生了连苏州人都看不懂得逆袭。

北京西二旗也是个例外




西二旗,在北京也是神奇的存在,它是唯一个脱离北京市区10公里范围圈的就业中心,是码农的圣地。

中关村到上地到西二旗到软件园,见证了北京(以及中国)IT产业不断发展、不断向外寻找更大办公空间,最终形成雄踞西北的科技创新中心。IT人翻越了一座座创新创业路上的高山,也翻越了北京的西山,开启了建设“海淀山后”这个空间组团的新征程。当前小米等一批企业总部落成,未来这一反磁力中心的发展和其在全市发挥的作用令人期待




小米能以1.53万元/平方米的成本造价建成小米科技园,你似乎认为它很便宜,但主要原因是北京市政府给小米出让的土地价格放水了。

当地真实的房价画风是这样的:小米科技园北侧是由北科建集团在2010年前后建成交付的领秀新硅谷小区,目前二手房价格约为8万元/平方米




目前上海还没有一个地方离市区18公里能卖8w元,比如:18公里外的周浦曾经传说会卖到这个价,但是最终失败。周浦二手最高价是九龙仓兰廷,5.8w。

新经济时代,科技型企业越来越巨头化,越来越扎堆化,它们往往能左右一个城市和地区的经济和势能。

当年亚马逊宣布建设第二总部,美国居然有238个城市参与角逐
因为,亚马逊承诺将在第二总部创造5万个就业岗位,这一数字已经超过了美国96%的城镇人口,这些全职岗位的平均年薪约为10万美元,作为对比,2017年全美家庭收入中位数刚过31000美元。

绝对是改变了一个板块势能的最大变量。




值得一提的是:当亚马逊选择纽约长岛市时,当地人因为害怕交通拥堵,房价上涨等问题而不断抗议,最终亚马逊退出这里。

市区对这些科技公司没有吸引力么?
当然有
上海403家重点人工智能企业中有1/4在徐汇,既有腾讯、网易、小米等互联网巨头,微软、亚马逊AWS、安谋(ARM)等国际领军企业,也有商汤科技、依图科技、联影智能等独角兽企业。
不光是一流的城市环境,引来一流的人才和企业。在徐汇区,一个以文化创意、人工智能、现代金融等为主体的全新产业正在形成。
除了城市和商业环境,关键徐汇还有上海1/4的三甲医院、18所高等院校、超过120家国家级和市级科研机构。
徐汇丰富的医疗资源、教育资源也为科技企业在人脸识别、场景识别方面的研发提供了重要基础。
而这些企业大多数又被徐汇区政府引导到了景观绝佳的徐汇滨江,造成了板块的强大势能。
在景观和产业联合作用下,徐汇滨江成为豪宅黑马板块。

上海千万豪宅市场,徐汇滨江的年化增长率同样远超其他板块,以13.4%的成绩位列千万豪宅年化增长率榜首。




市区的大数据基础和科研商业配套,这是远郊无法比拟的。


新经济时代下,寻找新的风口板块,我看的不光是市区还是郊区,更是“风景经济”、“知识经济”“创新经济”如何组合的城势。如果这些势能都象龙珠一样聚齐,它们就能召唤出全球的顶级资产。



注明:本人内容转自微信公众号:慧选惠房,文中图片内容缺失。如需查看原文可关注该公众号后,进入搜索栏搜标题即可。

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