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上海积分摇号买房, 不同积分选盘建议
2021-04-29 23:39 | 浏览:4071次 |


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如何根据积分选择认购的新盘,变得更重要了。

第二批47盘公示第4天,已有13个项目公示认购,
同板块新盘的档期开始出现撞车现象。


而且只是在同时公示的楼盘中做选择是完全不够的,
因为从第一批33盘的经验来看,选错1个几乎等同于错过1批!
  • 由于同期只能认购1个新盘,哪怕认购第一个启动的上海星河湾,在3月16日-4月14日期间启动的26/33=79%新盘全要放弃
  • 其中还包括尚海湾、金桥世纪,也就是说改善项目只剩嘉泷汇
这二批新房从33个增长到47个新盘,也意味着选错楼盘的代价变得更高!


那么,该如何合理利用自己的积分,
达到“田忌赛马”的效果呢?

首先,当然是要知己知彼,
对项目入围分有个预估。
我结合第一批33盘中总结的经验,预估了47个新盘的入围分数:



在这个预测结果当中,
触发积分制新盘的占比与第一批大致相当。
  • 第二批47个新盘,有18个触发积分制,占比约38%
  • 而第一批33盘中已知结果的有28个,如果算上尚海湾、钻石湾的特殊情况,有10个触发,占比36%
我大致解释一下估算的方法,关键就在于:
要综合考量认购率、认购数,
代入购房者的积分结构。

因为从第一批认购结果,可知供应套数对于结果影响巨大,片面参考认购率做判断很有问题。
比如登记认购都在500人左右宝业活力天地推出187套首创禧悦芳菲推出524套
前者入围分数线为57.4分,后者未触发积分制
因而综合考虑项目本身、周边可参考项目,前期认购率和认购人数,才能合理评估项目分值。
以复兴珑御为例,
本次推出47套房源,由于2020年该项目没有推量,因而参考各方面接近的项目:

  • 位置更近的中海建国里能够吸引近900人,但房源少了认购人数也会一定程度减少;
  • 供应量相近的绿地海珀外滩吸引约300人认购,但从一二手倒挂的空间来说不及复兴珑御。

综合考虑下,认购人数预计300-500对应认购率为638%-784%,对应入围比例17%-20%:

以0.1分/月社保系数计算,
复兴珑御入围分数大致在65-70分
按照0.24分/月顶格社保系数换算,
则复兴珑御入围分数大致为89-96分




有了入围分的预估后,
就要在积分允许范围内找到最优选。

1.参考分>65分独角兽项目
虹桥悦澜、复兴珑御、招商虹桥公馆、保利云上澄光

2.参考分55-65分的金牛项目
龙盛福新里、新弘北外滩、古北中央公园、宝华源墅、森兰星河湾、壹府澜庭、珊瑚世纪、金地虹悦湾、陆家嘴锦绣观澜、大华公园城市、大华朗香公园里、佳兆业金茂·未来城、中骏·璟尚

3.参考分50-55分的老黄牛项目

绿地海富·东上海


4.预计不需要积分的大众项目

在大概率不需要积分的楼盘中,其实也还有不少不错的选择,只不过相比热门楼盘可能没有倒挂空间:

  • 比如内环内的中興路一號大师设计,品质也很好,具有一定性价比;

  • 建发云锦湾、金地峯范在300-500w一档中,兼顾商业和轨交;

  • 不到300w就能买到的阳光城未来悦,地铁就在家门口,自住很实惠。


5.“灰犀牛”铭德传奇
对于此次推出叠加产品,又只有20套的铭德传奇这个“非标”项目,由于缺少参考案例,就不做评价了。


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