上海
过去卖不动的同济晶萃怎么突然火了?2期还不如1期,价格也贵了,啥原因?
2022-01-09 12:37 | 浏览:1753次 |

不知道为什么,

最近同济晶萃2期突然就热起来了,

近日以950人结束认购,预计56分(认购率229%)

这其实是令我有些意外的。

因为我印象里,这是个受众面较窄的楼盘:

去年4月,上批574套房源201组认购(认购率仅35%)

不过,本着认真负责的态度,

我还是实地研究了下同济晶萃2期。



一、它就像是中年人的发际线
先看看现场实拍就能理解为什么我要这么说:
同济晶萃2期周边“一片光洁”,
只有它一个项目矗立在那里,
活脱脱就像光秃秃脑门上仅剩的一两根头发。
虽然未来的某个时间点肯定还是不错的,
商业、教育、绿地可算是应有尽有,
但接下来很长一段时间都会是“拓荒”阶段

当然,这么说更多是在调侃。
不过事实确实是,相比35%认购率的1期,
同济晶萃2期不仅没升级反倒更像降级了。

1、去地铁站比1期更艰难了
如果1期算勉强能走到地铁站,
那么2期不骑车就真有点痛苦了。
甚至一定程度上来说,
同济晶萃2期是个比较依赖自驾的项目了。

2、装修较1期还降低了

同济晶萃1期销售时对外宣称精装交付

而且装标在同价位还算是不错的
预计采用大金或海尔空调(暂不确定)威能地暖西门子厨电科勒马桶汉斯格雅花洒

而此次推出的同济晶萃2期

抛开48套约142㎡毛坯联排不谈,

近1/3的92㎡洋房也是毛坯交付(112套)

装修交付的仅有240套。


3、但房价却比1期涨了
1期别墅由于卖得较早无法比较,
但去年位置更好,装标更高的洋房卖4.45w元/㎡,
这次2期位置更偏,大量毛坯却要卖4.57w元/㎡。
(联排5.94w元/㎡)
无异于就是一次不小的涨价了。

二、而这还是个没有倒挂的新盘
有人或许会说,谈已买不到的1期没意义,
至少同济晶萃2期是新房有倒挂的优势啊。

对不起,同济晶萃2期还真就是个没倒挂的新盘。
(据测算倒挂率94.28%,相当于基本没倒挂)
隔壁金地自在城2期小三房确实能卖5w元/㎡
但不代表同济晶萃2期洋房未来也能卖这个价。
因为它们的差距不仅有与地铁站的距离不同
还有一个重要的差别在于:学区

金地自在城1期、2期,包括泗陈公路以南次新组团
都对口上师大附属松江实验学校(九年制)
同济晶萃1期和南侧新凯城(动迁房)
共同对口的是泗泾三小松江四中
(虽未确定,但2期大概率和1期对口同样的学校)

当然,项目周边还有规划教育用地,
但现在谈它还为时尚早且不确定性太大。

三、那同济晶萃就完全不值得买吗?
当然也不是,我认为所有上海住宅都有其价值,
只不过适合同济晶萃2期人群面可能较窄
生活深度捆绑9号线+新房偏好+无学区要求

1、当下9号线新房中相对好的选择
首先你得承认,就算离地铁远些,
有地铁和没地铁还是两个完全不一样的概念。

而六批次中9号线沿线确实没太多新房选择,
比起90㎡做2房付款要求严格洋江唐顿公馆
(无论何种付款方式都要求60天内款清)
同济晶萃2期至少算是比较实惠的新房。

甚至哪怕不看9号线,
六批次400-500w总价的新房比较有吸引力的,
也就四季都会盛青云驰这俩大概率高积分项目。
项目所在的泗泾虽然配套都不太“高级”
但胜在商业、医疗、地铁等基本配套都有,
确实很适配刚需购房者的最急之需。

2、有望形成不错的城市界面
泗泾北的城市界面还是在不断进步的,
比如此前争议不断的泗泾北垃圾站据说就取消了。
(原本位于项目东北约2km位置,前文规划图中有标出)

项目周边随着规划未来逐步落地,
更有望形成比较统一、崭新的城市界面
看看同济晶萃1期的实景也能有个大致感受。

当然代价是,项目周边将长期处于工地状态,
在未来很长一段时间内尘土可能都不小。

而且,当周边住宅进一步增加,
原本就动不动需要限流的泗泾地铁站

是不是真的要变成“进站半小时”


3、产品看上去也还不错
除了从上文中航拍就能看到的优秀的采光
(除了后排洋房1-2层可能稍有遮挡,其它房源全年无遮挡)
同济晶萃建面约92㎡的洋房户型还是不错的
得房率约78%-80%,除了餐厅较小没什么大毛病。


联排的户型设计就仁者见仁吧,
而且泗泾的联排流动性向来比较差,
不过整体来说,居住的舒适度应该是比较好的。

最后简单做个总结,
同济晶萃2期算是个比较普通的新盘,
相比本项目的一期似乎也是“降级”,
甚至比之附近二手房也没有多少优势。
但若只看6批次新房,400-500w选择确实不多,
这可能就是它突然“积分通胀”的原因。


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