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惠居客深度房评:和欣国际花园全面分析、购买建议
2022-04-13 12:18 | 浏览:829次 |
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                  再这样下去,我和烤肉就差一撮孜然了      我再强调一次我不是黑人,我是来北京晒黑了的


历史的车辙

近两年,宝山的新房供应整体呈现“外多内少”的状态,郊环外及外郊环供应较多,中外环供应较少,内中环可以说是—几乎没有。


大华板块是宝山唯一位于内中环间的板块,上一次有新房供应还是在2018年,彼时的项目是大华碧云天,2018年的时候分两次供应,8月份供应了216套,11月份供应了1347套,两次均价都在55000元/㎡ 左右,都是飞速售罄。那时还没有计分制,放到现在怎么也需要70+的积分。



一年后的2019年,当中环边的项目大华公园城市以约57500元/㎡的均价入市时,504套房源也是开盘即售罄。


到了2020年的12月,大华公园城市二期入市,594套房源,均价涨了差不多2000元/㎡,约59600元/㎡;受“房住不炒,稳地价,稳房价,稳预期”政策的指导,2021年6月,大华公园城市三期入市,均价仍维持在二期的水平,认购率达211%,触发计分制,入围分为61.87


如此看来,政策的调控作用还是十分显著的,房价在短时间内确实被稳住了,可以说目前仍然是适合刚需上车和改善置换的窗口期。



老树开新花

                     

想妹今天想要给大家介绍的项目,同样是位于宝山的中外环间,距离大华公园城市约1公里。


老项目了,第一次开盘在2006年。既然是老项目了,那周边必然已经很成熟了。不过我今天更想用另外一个词来形容这个项目—“风韵犹存”。




先来看看这外立面。旧是旧了点,但整体风格并不过时,经典ART-DECO。整个和欣国际花园建面约27万方,容积率1.8,绿化率55%


小区东侧有一条天然河道段浦河,养护的可以说是相当好,完全可以用清澈见底,碧波荡漾来形容,不信请看下图,诚不欺你。对于临河的住户来说,这才是真正的河景房啊,推窗就是满绿的波涛,而不是混沌的臭水沟。。。




小区周边的临街商业,可以说是应有尽有。从早餐店到简餐店到小饭店,从美甲的到美睫的到捏脚的,从全家到苏宁小店到生鲜超市,只有你想不到。日常生活可以说是十分便利了。




此外,项目自带6500㎡的商业,根正苗红,名曰“和欣墅街”。目前已经有不少商家入驻了,比如中国银行、星巴克、还有知名素食餐厅枣子树。




我们今天要看的项目是和欣国际花园的第四期,位于和欣国际花园整体大盘的最西侧,南临场北路,西至长临路,北临陈伯吹实验幼儿园。




和欣国际花园四期总建面约7.5万方,由3栋高层和32套联排别墅组成。上一次开盘是2020年1月,推出了3栋高层住宅,当时单价约56000元/㎡。目前高层业主已经入住,未来将推售的是32套联排别墅,建筑面积约193-238㎡(另附地下室约65-93㎡)。


实地踩盘来看,联排已经接近现房了。小区内部还专门设置了亲水平台,走下楼梯,就能亲近自然。


板块成熟,配置优秀

说完了小区的整体情况和周边小环境,咱们再从大的区位和配套来了解一下项目。


和欣国际花园四期位于宝山共富、共康板块,中外环间。距离1号线呼兰路站直线距离约800米(也是在建中的18号线呼兰路站),距离1号线通河新村站直线距离约900米,步行可达。


从呼兰路出发到大宁板块仅需4站地铁。1号线更可以直达人民广场、徐家汇等上海核心商圈,轨交出行十分便捷。

自驾方面,小区紧邻共和新路主干道,驾车几百米便可驶入上海南北大动脉——南北高架,南连中环,北接外环,通达全城。



项目周边商业有万达广场、宝山购物广场、绿地新都汇以及家乐福、吉买盛、易买得等大型商超。

教育方面,在2021年的学区划分中,和欣国际花园居委对口的幼儿园是陈伯吹实验幼儿园,对口的小学是宝山区第二中心小学,对口的中学是宝山区庙行实验学校。供大家参考

医疗方面,3公里内的宝山区仁和医院静安区市北医院可满足日常的就医需求,要去三甲医院就要开到5.8公里之外的复旦大学附属华山医院了。


中外环的联排—少

先来看几组数据。首先是2019年到目前的外环内的别墅供应。由下表可以看出供应套数是整体趋减的,2019-2020年更是断崖式下跌




再来看一下,整个共富、共康板块的别墅供应,3年间,仅在2021年供应了288套央玺。


别墅产品在外环以内以及共富、共康板块内的Xi缺性显而易见。

接下来我们来预测一下和欣国际花园的这32套联排会卖什么价。2021年央玺的叠加均价是71000元/㎡,毛坯交付。和欣国际花园四期,不管是从产品形态上,还是周边配套上来看都优于央玺。


同时,我们还查看了一下目前共康板块别墅的挂牌情况,答案是:几乎为0。


此外,和欣国际花园的二手房成交均价在2021年已经达到了73000元/㎡。综上,这32套联排别墅,毛坯均价卖到7.8万左右不过分。

分析师建议:

和欣国际花园四期即将推出的32套联排别墅,明显特征就是“越来越少”!


其次,项目所在板块成熟,周边配套优质,临街商业繁荣,虽不能和市中心繁华商圈媲美,生活便利度还是很高的。自带商业街+天然河景也有加分。还有在建中的18号线二期可以期待。


同时,项目周边城市界面也较好,房龄多在15年以内,不是老破小扎堆区。


项目售楼处预计会在4、5月份开放,宝子们再等等~~


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