历史的车辙

近两年，宝山的新房供应整体呈现“外多内少”的状态，郊环外及外郊环供应较多，中外环供应较少，内中环可以说是—几乎没有。

大华板块是宝山唯一位于内中环间的板块，上一次有新房供应还是在2018年，彼时的项目是大华碧云天，2018年的时候分两次供应，8月份供应了216套，11月份供应了1347套，两次均价都在55000元/㎡ 左右，都是飞速售罄。那时还没有计分制，放到现在怎么也需要70+的积分。

一年后的2019年，当中环边的项目大华公园城市以约57500元/㎡的均价入市时，504套房源也是开盘即售罄。

到了2020年的12月，大华公园城市二期入市，594套房源，均价涨了差不多2000元/㎡，约59600元/㎡；受“房住不炒，稳地价，稳房价，稳预期”政策的指导，2021年6月，大华公园城市三期入市，均价仍维持在二期的水平，认购率达211%，触发计分制，入围分为61.87。

如此看来，政策的调控作用还是十分显著的，房价在短时间内确实被稳住了，可以说目前仍然是适合刚需上车和改善置换的窗口期。

老树开新花

想妹今天想要给大家介绍的项目，同样是位于宝山的中外环间，距离大华公园城市约1公里。

老项目了，第一次开盘在2006年。既然是老项目了，那周边必然已经很成熟了。不过我今天更想用另外一个词来形容这个项目—“风韵犹存”。

先来看看这外立面。旧是旧了点，但整体风格并不过时，经典ART-DECO。整个和欣国际花园建面约27万方，容积率1.8，绿化率55%。

小区东侧有一条天然河道段浦河，养护的可以说是相当好，完全可以用清澈见底，碧波荡漾来形容，不信请看下图，诚不欺你。对于临河的住户来说，这才是真正的河景房啊，推窗就是满绿的波涛，而不是混沌的臭水沟。。。

小区周边的临街商业，可以说是应有尽有。从早餐店到简餐店到小饭店，从美甲的到美睫的到捏脚的，从全家到苏宁小店到生鲜超市，只有你想不到。日常生活可以说是十分便利了。

此外，项目自带6500㎡的商业，根正苗红，名曰“和欣墅街”。目前已经有不少商家入驻了，比如中国银行、星巴克、还有知名素食餐厅枣子树。

我们今天要看的项目是和欣国际花园的第四期，位于和欣国际花园整体大盘的最西侧，南临场北路，西至长临路，北临陈伯吹实验幼儿园。

和欣国际花园四期总建面约7.5万方，由3栋高层和32套联排别墅组成。上一次开盘是2020年1月，推出了3栋高层住宅，当时单价约56000元/㎡。目前高层业主已经入住，未来将推售的是32套联排别墅，建筑面积约193-238㎡（另附地下室约65-93㎡）。

实地踩盘来看，联排已经接近现房了。小区内部还专门设置了亲水平台，走下楼梯，就能亲近自然。

板块成熟，配置优秀

说完了小区的整体情况和周边小环境，咱们再从大的区位和配套来了解一下项目。

和欣国际花园四期位于宝山共富、共康板块，中外环间。距离1号线呼兰路站直线距离约800米（也是在建中的18号线呼兰路站），距离1号线通河新村站直线距离约900米，步行可达。

从呼兰路出发到大宁板块仅需4站地铁。1号线更可以直达人民广场、徐家汇等上海核心商圈，轨交出行十分便捷。

自驾方面，小区紧邻共和新路主干道，驾车几百米便可驶入上海南北大动脉——南北高架，南连中环，北接外环，通达全城。

项目周边商业有万达广场、宝山购物广场、绿地新都汇以及家乐福、吉买盛、易买得等大型商超。

教育方面，在2021年的学区划分中，和欣国际花园居委对口的幼儿园是陈伯吹实验幼儿园，对口的小学是宝山区第二中心小学，对口的中学是宝山区庙行实验学校。供大家参考

医疗方面，3公里内的宝山区仁和医院和静安区市北医院可满足日常的就医需求，要去三甲医院就要开到5.8公里之外的复旦大学附属华山医院了。

中外环的联排—少少少

先来看几组数据。首先是2019年到目前的外环内的别墅供应。由下表可以看出供应套数是整体趋减的，2019-2020年更是断崖式下跌。

再来看一下，整个共富、共康板块的别墅供应，3年间，仅在2021年供应了288套央玺。

别墅产品在外环以内以及共富、共康板块内的Xi缺性显而易见。

接下来我们来预测一下和欣国际花园的这32套联排会卖什么价。2021年央玺的叠加均价是71000元/㎡，毛坯交付。和欣国际花园四期，不管是从产品形态上，还是周边配套上来看都优于央玺。

同时，我们还查看了一下目前共康板块别墅的挂牌情况，答案是：几乎为0。

此外，和欣国际花园的二手房成交均价在2021年已经达到了73000元/㎡。综上，这32套联排别墅，毛坯均价卖到7.8万左右不过分。

分析师建议：

和欣国际花园四期即将推出的32套联排别墅，明显特征就是“越来越少”！

其次，项目所在板块成熟，周边配套优质，临街商业繁荣，虽不能和市中心繁华商圈媲美，生活便利度还是很高的。自带商业街+天然河景也有加分。还有在建中的18号线二期可以期待。

同时，项目周边城市界面也较好，房龄多在15年以内，不是老破小扎堆区。

项目售楼处预计会在4、5月份开放，宝子们再等等~~